案例引入：2020年9月出租方A公司将沿街商铺租赁给了承租方B公司，双方签订了《房屋租赁合同》，并约定了B公司逾期支付租金的违约责任。后因疫情导致商铺亏损严重，B公司无力支付租金，A公司考虑到疫情因素故同意B公司暂时缓交租金，但疫情结束之后B公司认为A公司存在管理缺陷，仍未支付租金，原租赁合同到期后双方并未正式终止租赁关系，B公司仍在使用A公司的商铺，双方形成不定期租赁合同关系，但此时B公司仍拒绝支付租金，故A公司以B公司违约向B公司发出了解除合同通知函，并因此涉诉。
最终法院判决B公司应当支付租金，但对于合同解除的违约责任法院则以“A公司在不定期租赁合同期间行使解除权，B公司对合同的解除并未违约，故判决B公司不承担违约责任”。法院虽判决B公司不承担违约责任，但对于原租赁合同的违约条款是否能在不定期租赁合同期间继续沿用并未进行释明，故笔者对此进行了研究，发现司法实践中对于该问题的认定争议很大，各地判决也持不同态度，笔者谨将研究成果形成本文供大家讨论、参考。
观点一：不定期租赁合同期间，原租赁合同的违约条款继续沿用，北京法院、广东法院等持该观点。
该观点的法律依据为：《中华人民共和国民法典》第734条：租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
案例一：华方公司与华美人公司房屋租赁合同纠纷【(2023)京02民终5047号】
一审法院认为本案中，华方公司与华美人公司签署的租赁合同在2020年12月31日期限届满后，双方未再签署书面的租赁合同。此后，华美人公司继续使用租赁房屋并交纳租金，华方公司未提出异议。故原合同的相关条款对双方继续有效，但租赁期限为不定期，双方均可以通过在合理期限之前通知对方的方式随时解除合同。根据原合同14.4约定，合同解除时，华美人公司应当将租赁房屋腾清退还华方公司，如逾期未能搬出应当按日向华方公司补交双倍租金。现华美人未在合同期限届满后搬离案涉房屋，且在合同解除后继续占有使用租赁房屋，法院对华方公司要求华美人公司支付逾期房屋使用费、逾期腾房违约金的诉讼请求均予以支持。
二审法院认为：一审判决参考双方所签《房屋租赁合同》中约定的违约条款，判决华美人公司向华方公司支付房屋占有使用费及违约金，并无不当，本院予以维持。
案例二：荔湾学校教育公司与荔佳物业公司之间房屋租赁合同纠纷【(2021)粤01民终23571号】
一审法院认为：关于违约金，在合同解除前，荔湾学校教育公司与荔佳物业公司之间形成不定期租赁合同关系，不定期租赁合同关系中除租期为不定期外，双方之间的其他权利义务仍应按照原有的《广州市房屋租赁合同》的约定履行。现荔佳物业公司未能按照合同约定每月按时支付占有使用费，构成违约，荔湾学校教育公司要求荔佳物业公司每月分别支付违约金合法合理，予以支持。但每日1%的标准过高，酌情调整为2019年8月19日前为中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日起为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，且以本金为限。
二审法院认为：关于违约金，荔佳物业公司没有按照双方合同约定，于每月10前支付当月的租金，构成违约，给荔湾学校教育公司造成资金占用的损失，应当向荔湾学校教育公司支付违约金。但双方约定的违约金标准过高，一审法院对违约金标准予以调整，并无不当，本院予以维持。但是一审法院对违约金的计算时间，处理不当，本院予以纠正。荔佳物业公司上诉请求不予支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。
观点二：不定期租赁合同期间，原租赁合同的违约条款无法继续沿用，上海法院、安徽法院等持该观点。
持观点的依据大多为：首先，违约责任属于严格责任，应当由双方当事人明确约定。其次，原合同中的违约责任是针对特定租赁期限作出的，在原租赁期限届满后，双方已另形成不定期租赁关系。违约责任的起算时点与支付时点的约定相关联，而支付时点约定不明，故原合同的违约责任不能继续沿用。
案例一：上海a有限公司与b房屋租赁合同纠纷【(2013)沪一中民二(民)终字第972号】
法院认为：根据法律规定，违约责任是一种明确、特殊的严格责任，是指当事人在合同中约定，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定时，向对方所应承担的民事责任。因此，若当事人在合同中未约定违约条款的，则不产生违约责任。原租赁合同因到期而转化的不定期租赁合同，是一种新合同，故原租赁合同的违约条款不能适用于不定期租赁合同。因此，b依据原租赁合同的约定主张滞纳金，与法相悖，原审法院难以准许。
案例二：王国泰与费宇环房屋租赁合同纠纷【(2020)沪0107民初4301号】
法院认为：至于原告主张押金用于抵扣违约金，鉴于双方租赁合同约定的违约责任是指在合同约定的租赁期限内导致提前终止合同的情形，而本案中双方是在合同期限届满后形成的不定期租赁关系，故该违约条款不再适用。
案例三：郑某某与李某某房屋租赁合同纠纷案【案号：（2018）皖1323民初1698号】
法院认为：2014年2月22日，原、被告签订的《房屋出租合同》到期后，原、被告没有重新签订合同，双方形成不定期租赁合同，对违约金彼此没有明确确认，故原租赁合同的违约金不应继续沿用，且原租赁合同约定的违约金条款系针对当时特定租赁期限的合同作出，并不适用于原租赁合同届满后的不定期租赁合同。故本院对原告主张违约金不予以支持。
不定期租赁关系中使用周期在没有约定的情况下无法确定，且原告在不定期租赁关系形成后直至发出终止租赁关系通知前并未与被告就支付周期具体期限达成合意，故本院认为《租赁合同》中关于租金支付方式的条款在双方不定期租赁关系中应当视为约定不明。根据法律规定，本案双方不定期租赁期间不满一年，所以被告应当在租赁期间届满时支付资金，原告诉请被告支付自2015年4月至2015年12月的逾期付款违约金，但该期间被告并未负有支付租金的义务，故本院认为被告不应当支付诉请的逾期付款违约金。
结论：关于不定期租赁合同期间原租赁合同的违约条款是否继续适用在司法实践中没有统一的裁判标准，法律对此也没有进一步的解释规定，在具体承办案件过程中或者进行租赁活动过程中还是要以各地区法院已有的裁判思路作为参考。
律师建议：
1、在房屋租赁合同关系中，无论是出租方还是承租方，都应主动要求签订书面的《房屋租赁合同》，对租金、租赁期限、违约责任等作出明确的约定，合同到期后同样要以书面的方式确定是否续签以及续签的条件，否则双方都有可能承担未签订书面合同的不利后果。
2、承租方在租期届满后，如果不再续签，务必通过书面形式告知出租方，并且在合同约定的期限内将承租房屋腾空，否则即使没有经营或者居住，继续占用房屋也可能被法院认定为继续承租，形成不定期租赁合同，并且可能进一步产生租金和违约金等。
3、出租方在发现承租方不再续租，或者以消极方式未能明确是否续租时，应当及时与承租方确认终止租赁合同，收回房屋或者要求续签租赁合同，否则在出租方占用但未实际使用期间，可能会被认定为未能采取及时措施导致损失扩大，那么该部分损失则会有出租方承担。