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Après l'ouverture de la procédure de faillite à l'égard du bailleur, la question de savoir si le droit du gestionnaire de faillite de décider de poursuivre l'exécution ou de résilier les contrats non exécutés prévus à l'article 18 de la Loi sur la faillite doit être limité constitue un sujet très controversé dans le cadre des procédures de faillite. Sur la base de sa propre pratique professionnelle et de ses recherches sur les théories et la pratique du droit de la faillite, l'auteur procède dans le présent article à l'analyse et à l'échange sur ces questions sous l'angle de la location immobilière. Vos échanges et corrections sont vivement souhaités.

I. Champ d'application des contrats à exécuter

1. Éléments constitutifs du contrat à exécuter

La détermination du champ d'application des contrats à exécuter constitue la condition préalable à l'exercice par l'administrateur de faillite de son droit d'option sur l'exécution des contrats. Les éléments constitutifs du contrat à exécuter sont les suivants : Premièrement, du point de vue de sa durée d'existence, le contrat est conclu avant la réception par le tribunal populaire de la demande de faillite et n'a pas encore pris fin après l'ouverture de la procédure de faillite ; Deuxièmement, il s'agit d'un contrat synallagmatique, aux termes duquel les deux parties au contrat se doivent mutuellement des prestations synallagmatiques qui constituent les obligations principales du contrat ; Troisièmement, du point de vue de l'état d'exécution, aucune des deux parties n'a entièrement exécuté ses obligations. Il ressort clairement de l'énoncé du deuxième élément constitutif que les obligations contractuelles visées par l'expression «non entièrement exécutées par les deux parties» prévue au troisième élément constitutif sont les obligations principales du contrat et non les obligations accessoires.

2. Constatation judiciaire des contrats en attente d'exécution

Dans la pratique judiciaire, la logique générale est la suivante : On distingue la nature du contrat, à savoir contrat unilatéral ou contrat synallagmatique, en vérifiant si les deux parties contractantes se doivent mutuellement des contreparties. S'il s'agit d'un contrat synallagmatique, il convient d'examiner son état d'exécution, afin de déterminer si l'une des parties a entièrement exécuté ses obligations, ou si aucune des deux parties n'a achevé l'exécution de ses obligations. Dans l'affaire relative à un litige sur contrat de vente opposant une société immobilière à responsabilité limitée de Huainan à M. Xu, le Tribunal populaire a constaté que le contrat de garantie est un contrat unilatéral, auquel l'article 18 de la Loi sur la faillite de Chine ne s'applique pas. Dans l'affaire relative à un litige sur action en annulation de jugement intentée par un tiers opposant un groupe de construction par actions de Ningbo à M. Wo, le Tribunal populaire a estimé que l'administrateur de la faillite n'est pas habilité à résilier un contrat dont l'une des parties a déjà entièrement exécuté ses obligations.

II. Différends relatifs à la résiliation du contrat de bail immobilier en attente d'exécution par le gestionnaire de la procédure de faillite

Il existe un vif débat quant à la limitation éventuelle du droit du gestionnaire de faillite de choisir de résilier le contrat de bail immobilier non exécuté. Selon une partie de la doctrine, du point de vue de la garantie de l'utilisation effective de l'immeuble par le locataire, de l'encouragement aux investissements à long terme et de la stabilisation des anticipations de revenus, l'exercice par le gestionnaire de son droit d'option d'exécution des contrats doit être soumis à des restrictions raisonnables. À l'inverse, d'autres positions considèrent que le gestionnaire est compétent pour résilier unilatéralement le contrat de bail immobilier et demander au locataire de restituer le bien loué, afin de garantir la récupération et la disposition en bon ordre du bien loué et de réaliser la maximisation de la valeur des actifs de faillite. Par conséquent, il est nécessaire de clarifier les règles en conflit ainsi que les orientations de valeur qui les sous-tendent.

1. Qualification du contrat de location d'immeubles

La question de savoir si le contrat de location de biens immobiliers conclu entre le bailleur et le locataire avant l'ouverture de la procédure de faillite du bailleur est systématiquement qualifié de contrat à exécution réciproque non achevée susmentionné après l'ouverture de ladite procédure reste à approfondir. Pour le contrat dans le cadre duquel le locataire a déjà intégralement exécuté ses obligations principales, à savoir le paiement de l'intégralité du loyer prévu au contrat, et le bailleur est tenu de poursuivre l'exécution de son obligation de fournir l'objet de location conforme à l'usage locatif convenu, étant donné qu'il ne satisfait pas aux éléments constitutifs susmentionnés de la condition selon laquelle «les deux parties n'ont pas intégralement exécuté leurs obligations principales au titre du contrat», le syndic de faillite n'est manifestement pas habilité à exercer son droit d'option d'exécution. Quant au contrat de location de biens immobiliers en vertu duquel le locataire reste débiteur de l'obligation de paiement du loyer et le bailleur reste débiteur de l'obligation de fournir l'objet de location conforme à l'usage locatif convenu, il constitue naturellement un contrat à exécution réciproque non achevée.

2. Régime de protection spéciale des locataires d'immeubles

Pour les contrats de location de biens immobiliers appartenant aux contrats en suspens d'exécution, en raison de leur particularité intrinsèque, à savoir le caractère de droit réel du droit de location, dans le cadre du système juridique actuel de Chine, la protection spéciale accordée au locataire dans la relation de location de biens immobiliers a été transposée de la Loi sur les contrats au Code civil. L'article 725 du Code civil consacre la règle de «la vente ne rompt pas le bail», tandis que l'article 726 prévoit le droit de préemption du locataire. Les dispositions susmentionnées, qui protègent prioritairement les intérêts des locataires, entrent en conflit aigu avec le principe selon lequel l'administrateur de faillite procède à la reconnaissance extensive des biens du débiteur et réalise le remboursement équitable des créances entre tous les créanciers au cours de la procédure de faillite. Il existe de nombreuses controverses quant à savoir si le droit de résiliation dont dispose l'administrateur de faillite s'en trouve limité de ce fait. Il est donc nécessaire de clarifier davantage le choix de valeurs qui sous-tend les droits conflictuels.

Tant sur le plan doctrinal que dans la pratique judiciaire, la règle de «la vente ne rompt pas le bail» est déjà solidement établie et largement acceptée. La conception dominante considère que, dans le cadre d'une relation locative, la possession et l'utilisation du bien loué par le locataire relèvent souvent de la catégorie des intérêts fondamentaux de subsistance. Ces intérêts de subsistance incluent à la fois les intérêts d'habitation des locataires de logements résidentiels et les intérêts de pérennisation de l'activité commerciale des locataires commerciaux de biens immobiliers. Dans la hiérarchie des valeurs du droit civil, les intérêts de subsistance occupent un rang supérieur et doivent bénéficier d'une protection prioritaire. Deuxièmement, la règle de «la vente ne rompt pas le bail» permet, par la reconnaissance du caractère réel du droit de location, d'atteindre les objectifs de stabilisation des relations locatives et de protection de la sécurité des transactions ; elle contribue par ailleurs à encourager les locataires à réaliser des investissements à moyen et long terme et à exploiter durablement les biens loués.

Le droit de préemption du locataire constitue un prolongement de la règle «la vente ne rompt pas le bail». L'établissement du droit de préemption vise principalement à protéger les droits et intérêts du locataire contre tout préjudice, à préserver la stabilité de la relation locative et à concrétiser les intérêts résidentiels ou économiques du locataire.

3. Légitimité de l'exécution sélective des contrats par l'administrateur

Du point de vue des objectifs et des finalités de valeur du droit des faillites, ce dernier, en tant que procédure d'exécution générale, met l'accent sur la maximisation globale des intérêts du débiteur et garantit sur cette base le remboursement équitable des créanciers. L'octroi du droit d'option d'exécution à l'administrateur de la faillite constitue une conception institutionnelle spécifique visant à réaliser l'objectif législatif du droit des faillites. La créance détenue par le créancier au titre d'un contrat en suspens d'exécution relève du champ de la masse fallimentaire, mais cette créance ne peut être acquise qu'au paiement d'une contrepartie définie. Il convient par conséquent d'examiner si l'intérêt contractuel du débiteur, comparé à la contrepartie versée pour l'exécution du contrat, permet d'accroître définitivement le patrimoine du débiteur, ce qui constitue le critère de référence pour l'exercice du droit d'option d'exécution par l'administrateur de la faillite.

Du point de vue du positionnement fonctionnel de l'administrateur, celui-ci, en tant qu'organisation neutre désignée par le Tribunal populaire, exerce ses fonctions avec loyauté et diligence conformément à la loi, sur le principe de garantie de la maximisation de la valeur du patrimoine du débiteur et d'assurance du remboursement équitable des créanciers, et rend compte de son travail aux créanciers et au Tribunal populaire. Que l'administrateur résilie ou non le contrat de location d'immeuble dont l'exécution n'est pas encore achevée, il ne peut objectivement en tirer aucun bénéfice ni subir aucune perte. Théoriquement, il n'a aucun motif de favoriser les intérêts d'un créancier spécifique, et l'exercice de son droit d'option sur l'exécution des contrats a pour point de départ l'intérêt de l'ensemble des créanciers.

Du point de vue du régime de supervision, les créanciers, y compris les locataires, jouissent du droit à l'information au cours de la procédure de faillite. L'administrateur de faillite a l'obligation de rendre compte de son travail aux créanciers et au comité des créanciers, ainsi qu'à la Cour populaire. Les actionnaires du débiteur exercent leur droit à l'information des actionnaires avant la radiation du débiteur. Tous les régimes susmentionnés déterminent que l'administrateur de faillite n'exerce pas ses droits arbitrairement, mais exerce le droit de résiliation conformément à la loi et de manière raisonnable sous la supervision de multiples personnes intéressées à l'affaire de faillite et de la Cour populaire.

Sur la base de ce qui précède, l'administrateur de l'insolvabilité est investi du droit de résiliation ou du droit d'option : il peut poursuivre l'exécution des contrats propices à l'accroissement de la valeur du patrimoine du débiteur, ou refuser d'exécuter les contrats qui constituent une charge ou dont le coût de poursuite de l'exécution est supérieur au bénéfice correspondant. La résiliation des contrats permet d'accroître le patrimoine du débiteur susceptible d'être distribué aux créanciers au cours de la procédure de liquidation de l'insolvabilité, afin de protéger dans la plus grande mesure possible les intérêts des créanciers ordinaires.

III. Interrogations relatives à la nécessité de limiter le droit de résiliation de l'administrateur

Les opinions préconisant la limitation du droit de résiliation des contrats détenu par l'administrateur de l'insolvabilité estiment que la résiliation du contrat de location de biens immobiliers n'est pas favorable à la préservation ou à l'augmentation du patrimoine du débiteur. En effet, l'existence du contrat de location n'affecte pas la cession de l'objet concerné : l'administrateur peut atteindre l'objectif de préservation et d'accroissement de la valeur du patrimoine du débiteur par la cession de la propriété de l'objet du contrat, tandis que la résiliation du contrat de location entraînera inévitablement la perte des revenus tels que les loyers. Selon des opinions divergentes, la persistance du contrat de location de logements entraîne souvent une dépréciation manifeste de la valeur des logements appartenant au débiteur ou porte gravement atteinte à leur valeur de réalisation. En outre, conformément au taux de rendement locatif moyen du secteur immobilier en Chine, la valeur des biens immobiliers du débiteur est de loin supérieure au montant des loyers dus au débiteur, car la faible fluctuation de valeur résultant de la cession du bien immobilier grevé d'un contrat de location peut déjà être largement supérieure au montant des loyers dus au débiteur. Pour les investisseurs potentiels dans le cadre de la procédure de restructuration, leurs plans d'investissement relatifs aux biens immobiliers seront entravés par l'existence de relations de location déjà constituées, ce qui découragera leur motivation d'investissement. Cette opinion qui consiste à protéger les intérêts de locataires individuels au détriment de la réalisation des actifs du débiteur ou de l'introduction d'investisseurs, et qui cause par conséquent un préjudice aux intérêts de l'ensemble des créanciers, mérite d'être discutée.

D'après un autre point de vue, le droit de résiliation des contrats en attente d'exécution dont dispose l'administrateur de faillite résulte de l'équilibre des intérêts. Lorsque la loi comporte des dispositions impératives pour la sauvegarde de l'intérêt public, que le contrat présente une nature particulière, ou que le préjudice subi par la partie adverse du fait de la résiliation contractuelle est de loin supérieur à l'augmentation du patrimoine du débiteur résultant de ladite résiliation, il convient d'imposer des limites raisonnables au droit de résiliation de l'administrateur. En ce qui concerne le point de vue selon lequel «il convient d'imposer des limites raisonnables au droit de résiliation de l'administrateur lorsque le préjudice subi par la partie adverse du fait de la résiliation contractuelle est de loin supérieur à l'augmentation du patrimoine du débiteur résultant de ladite résiliation», le préjudice causé au locataire par la résiliation du contrat constitue une créance sur le débiteur. Lorsque ladite créance est supérieure au gain patrimonial du débiteur obtenu par la résiliation, le patrimoine global du débiteur diminue de toute façon, l'administrateur doit donc choisir de poursuivre l'exécution du contrat au lieu de le résilier. La question de savoir s'il est nécessaire de limiter le droit de résiliation de l'administrateur par l'établissement de dispositions législatives reste en suspens. Comme indiqué précédemment, les principes fondamentaux régissant l'exercice des fonctions de l'administrateur, la surveillance exercée par l'ensemble des parties intéressées, son devoir de diligence et de loyauté ainsi que la responsabilité indemnitaire correspondante incitent naturellement l'administrateur à poursuivre l'exécution du contrat ; à défaut, l'administrateur pourrait même être tenu d'indemniser de sa propre poche le préjudice résultant de la diminution du patrimoine du débiteur causée par un manquement à ses devoirs fonctionnels. En ce qui concerne le point de vue selon lequel «l'administrateur résilie le contrat pour maximiser le patrimoine du débiteur, ce qui porte atteinte à la stabilité et à la prévisibilité des relations contractuelles et nuit à la sécurité des transactions sur le marché et à l'ordre économique», l'auteur estime que le choix entre la résiliation et l'exécution du contrat implique un arbitrage entre les intérêts créanciers de l'ensemble des créanciers, la circulation et l'utilisation efficaces des ressources socio-économiques et le droit de location du locataire. Dans la procédure de faillite, les créances des salariés peuvent également concerner les problèmes de subsistance d'un grand nombre de salariés ; les créances des créanciers ordinaires sont pour la plupart des créances contractuelles, et les contrats conclus entre ces créanciers et le débiteur sont le plus souvent non intégralement exécutés par le débiteur, de sorte que les intérêts contractuels et la sécurité des transactions de ces créanciers sont également affectés par la faillite du débiteur. Ne mettre l'accent que sur les intérêts du locataire risquerait d'être injuste envers les autres créanciers. Certes, la résiliation du contrat par l'administrateur en l'absence de faute du locataire viole le principe de la force obligatoire du contrat, mais après que le débiteur a été placé en procédure de faillite, le préjudice subi par le patrimoine du débiteur se traduit finalement par une diminution du patrimoine distribuable aux créanciers. Obtenir les intérêts contractuels du locataire au prix du sacrifice des intérêts des autres créanciers risque de manquer d'équité.

IV. Conclusion

Certes, le droit de location du locataire mérite d'être protégé. Dans le cadre de la procédure de faillite, lorsque l'administrateur judiciaire résilie un contrat de location immobilière, il doit fonder sa décision sur la valeur globale du patrimoine du débiteur, plutôt que sur les seuls intérêts du locataire. Même en cas de résiliation du contrat de location immobilière, les travaux de décoration et d'aménagement effectués par le locataire, qui constituent une partie des pertes calculables, sont inscrits au rang des dettes de la masse du débiteur au même titre que les loyers payés d'avance et peuvent être remboursés à tout moment. En revanche, les créances détenues par les créanciers chirographaires ne sont remboursées au prorata qu'à l'issue des procédures telles que la réalisation des actifs de la masse faillitique. Les dispositions prévues par la Loi sur la faillite en matière de rang et de taux de remboursement des créances du locataire constituent également une protection spéciale accordée à ce dernier. Quant à la décision de l'administrateur judiciaire de poursuivre l'exécution du contrat de location immobilière ou de le résilier, elle relève de l'appréciation souveraine de l'administrateur judiciaire au cas par cas, conformément aux principes de maximisation de la valeur du patrimoine du débiteur et de garantie du remboursement équitable des créanciers prévus par la Loi sur la faillite, et ne doit pas être soumise à des restrictions légales explicites.