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Después de que el arrendador entre en el procedimiento de quiebra, para los contratos pendientes de cumplimiento previstos en el Artículo 18 de la Ley de Quiebra, la cuestión de si el derecho del administrador a decidir entre continuar el cumplimiento o rescindir el contrato debe estar sujeto a restricciones constituye un tema de gran controversia en los procedimientos de quiebra. Basándome en mi práctica profesional y el seguimiento de la teoría y la práctica jurídica relativa a la Ley de Quiebra, realizo análisis e intercambios de puntos de vista sobre estos problemas desde la perspectiva del arrendamiento de bienes inmuebles a través del presente artículo, quedo a la espera de sus comentarios y correcciones.

I. Ámbito de los contratos pendientes de cumplimiento

1. Elementos constitutivos del contrato pendiente de cumplimiento

La determinación del ámbito de los contratos pendientes de cumplimiento constituye el prerrequisito para que el administrador de insolvencia ejerza su derecho de opción de cumplimiento. Los elementos constitutivos de un contrato pendiente de cumplimiento son los siguientes:

Primero, en cuanto al período de vigencia, el contrato se celebró antes de que el Tribunal Popular admitiera la solicitud de insolvencia, y no ha sido terminado después de la iniciación del procedimiento de insolvencia;

Segundo, se trata de un contrato bilateral, en el que ambas partes asumen obligaciones de prestación correlativa recíproca, siendo tales obligaciones las obligaciones principales del contrato;

Tercero, en cuanto al estado de cumplimiento, se presenta la circunstancia de que ninguna de las partes ha cumplido íntegramente sus obligaciones.

De la formulación del segundo elemento constitutivo se desprende claramente que las obligaciones contractuales «no cumplidas íntegramente por ambas partes» mencionadas en el tercer elemento constitutivo deben ser las obligaciones principales del contrato, y no las obligaciones accesorias.

2. Determinación judicial del contrato pendiente de cumplimiento

En la práctica judicial, el razonamiento general es el siguiente: se distingue si el tipo de contrato es unilateral o bilateral a través de la verificación de si las partes contratantes asumen contraprestaciones mutuas.

Si se trata de un contrato bilateral, se determinará el estado de cumplimiento del mismo, para confirmar si una de las partes ha cumplido integralmente sus obligaciones, o si ninguna de las dos partes ha cumplido integralmente con sus obligaciones.

En el caso de disputa por contrato de compraventa entre una empresa inmobiliaria Co., Ltd. de Huainan y Xu, el Tribunal Popular determinó que el contrato de garantía es un contrato unilateral, al que no se aplica el Artículo 18 de la Ley de Quiebras.

En el caso de disputa por acción de revocación por tercero entre un grupo de construcción sociedad anónima de Ningbo y Wo, el Tribunal Popular sostuvo que, respecto a los contratos en los que una de las partes ha cumplido integralmente sus obligaciones, el administrador concursal no está facultado para optar por la rescisión del contrato.

II. Controversias relativas a la rescisión del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles pendiente de cumplimiento por parte del administrador concursal

Existe una gran controversia sobre si el derecho del administrador concursal a optar por rescindir el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles pendiente de cumplimiento se encuentra sujeto a limitaciones. Algunas posiciones sostienen que, desde la perspectiva de garantizar el uso efectivo de los bienes inmuebles por parte del arrendatario, fomentar la inversión a largo plazo y estabilizar las expectativas de rendimiento, el ejercicio del derecho de opción de cumplimiento por parte del administrador concursal debe estar sujeto a limitaciones razonables. Por el contrario, otras posiciones sostienen que el administrador concursal tiene derecho a rescindir unilateralmente el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles y exigir al arrendatario la devolución de la cosa arrendada, con el fin de garantizar la recuperación y disposición sin obstáculos de la cosa arrendada y alcanzar la maximización del valor de la masa concursal. Por consiguiente, es necesario clarificar las normas que presentan ciertos conflictos y las orientaciones de valor subyacentes a las mismas.

1. Calificación jurídica del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles

Respecto a si el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles celebrado entre el arrendador y el arrendatario con anterioridad al inicio del procedimiento de quiebra del arrendador se considera invariablemente como el contrato pendiente de cumplimiento mencionado anteriormente después de que el arrendador entre en dicho procedimiento, aún queda pendiente de un estudio más profundo.

En los casos en que el arrendatario haya cumplido plenamente sus obligaciones principales, a saber, el pago de la totalidad del alquiler estipulado en el contrato, y el arrendador deba seguir cumpliendo su obligación contractual de entregar el objeto arrendable apto para el uso convenido, dado que no concurren los elementos constitutivos antes mencionados de que «ninguna de las partes ha cumplido íntegramente sus obligaciones principales contractuales», el administrador concursal carece naturalmente de facultad para ejercer el derecho de opción de cumplimiento.

Por su parte, el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles en virtud del cual el arrendatario aún mantiene la obligación de pagar el alquiler y el arrendador aún tiene la obligación de entregar el objeto arrendable apto para el uso convenido, se considera naturalmente como contrato pendiente de cumplimiento.

2. Sistema de protección especial para los arrendatarios de bienes inmuebles

En cuanto a los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles que constituyen contratos pendientes de cumplimiento, dada la particularidad inherente a este tipo de contratos —la realificación del derecho de arrendamiento—, bajo el régimen jurídico vigente en China, la protección especial dispensada al arrendatario en la relación de arrendamiento de bienes inmuebles se ha extendido desde la Ley de Contratos hasta el Código Civil.

El Artículo 725 del Código Civil establece la regla de que «la venta no extingue el arrendamiento», y el Artículo 726 regula el derecho de preferencia en la compra del arrendatario. Las disposiciones citadas protegen prioritariamente los intereses del arrendatario, lo que presenta un conflicto agudo con el principio aplicable en el procedimiento de insolvencia, según el cual el administrador concursal realiza la confirmación expansiva del patrimonio del deudor y garantiza la satisfacción equitativa de los créditos entre todos los acreedores.

Existen numerosas controversias sobre si el derecho de rescisión del administrador concursal se ve limitado por ello. Por lo tanto, es necesario aclarar aún más la selección de valores que subyace a los derechos en conflicto.

Tanto en el ámbito doctrinal como en la práctica judicial, la regla de «la compraventa no rompe el arrendamiento» ya ha sido ampliamente reconocida. La opinión mayoritaria sostiene que la posesión y el uso de la cosa arrendada por parte del arrendatario en el marco de la relación arrendaticia suelen pertenecer a la categoría de intereses básicos de subsistencia, que incluyen tanto el interés de habitación de los arrendatarios de viviendas como el interés de mantenimiento de la actividad comercial de los arrendatarios de inmuebles destinados a uso comercial.

En la jerarquía de valores del derecho civil, los intereses de subsistencia ocupan un rango superior y deben gozar de protección preferente. Por otra parte, la regla de «la compraventa no rompe el arrendamiento» puede alcanzar los objetivos de estabilizar las relaciones arrendaticias y proteger la seguridad de las transacciones mediante la atribución de características de derecho real al derecho de arrendamiento, lo que favorece alentar a los arrendatarios a realizar inversiones a mediano y largo plazo y aprovechar la cosa arrendada.

El derecho de adquisición preferente del arrendatario constituye una extensión de la regla de «la compraventa no extingue el arrendamiento». El establecimiento de dicho derecho tiene como finalidad principal proteger los derechos e intereses del arrendatario contra todo perjuicio, salvaguardar la estabilidad de la relación de arrendamiento y hacer efectivos los intereses residenciales o económicos del arrendatario.

3. Legitimidad del cumplimiento selectivo de contratos por parte del administrador concursal

Desde la perspectiva de los objetivos y la búsqueda de valor de la Ley de Quiebras, esta, como procedimiento de ejecución colectiva general, hace hincapié en la maximización integral de los intereses del deudor, sobre cuya base se garantiza el pago equitativo a los acreedores. La concesión al administrador concursal del derecho de opción de cumplimiento de contratos pendientes constituye un diseño institucional específico para materializar los fines legislativos de la Ley de Quiebras. Los créditos que los acreedores disfrutan en el marco de los contratos pendientes de cumplimiento se incluyen en el ámbito de la masa concursal, pero dichos créditos solo pueden obtenerse previo pago de una determinada contraprestación. Por consiguiente, es necesario examinar si el interés contractual del deudor, en comparación con la contraprestación abonada por el cumplimiento del contrato, genera un incremento final del patrimonio del deudor, lo que constituye el fundamento de consideración para que el administrador concursal ejerza el mencionado derecho de opción de cumplimiento.

Desde la perspectiva de la definición del rol del propio administrador concursal, se trata de una organización neutra designada por el Tribunal Popular, que se rige por los principios de garantizar la maximización del valor de los bienes del deudor y asegurar el pago equitativo de los acreedores, cumple sus funciones con lealtad y diligencia de conformidad con la ley, y reporta su trabajo a los acreedores y al Tribunal Popular.

Tanto si el administrador concursal rescinde el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles pendiente de cumplimiento como si no, objetivamente no obtendrá beneficio alguno ni sufrirá pérdida alguna por ello, por lo que no existe motivación teórica para que favorezca los intereses de acreedores específicos. El ejercicio de su derecho de elección sobre el cumplimiento de contratos pendientes toma como punto de partida los intereses de la totalidad de los acreedores.

Desde la perspectiva del sistema de supervisión y regulación, los acreedores, incluidos los arrendatarios, gozan del derecho a la información en el procedimiento concursal. El administrador concursal tiene la obligación de presentar informes sobre su trabajo a los acreedores y al Comité de Acreedores, así como de informar de su trabajo al Tribunal Popular simultáneamente. Los accionistas del deudor ejercen el derecho de información accionarial antes de la cancelación del registro del deudor. Los sistemas antes mencionados determinan que el administrador concursal no ejerce sus derechos de forma arbitraria, sino que ejerce el derecho de rescisión de forma razonable y de conformidad con la ley, bajo la supervisión de las múltiples partes interesadas en el caso concursal y del Tribunal Popular.

Sobre la base de lo anterior, se otorga al administrador concursal el derecho de resolución contractual o el derecho de opción, pudiendo proseguir con el cumplimiento de los contratos que favorezcan el aumento del valor del patrimonio del deudor, así como negarse a cumplir los contratos que supongan una carga o cuyo coste de cumplimiento continuo sea superior al beneficio que reportan.

Mediante la resolución de contratos se incrementa el patrimonio del deudor susceptible de ser distribuido entre los acreedores en el procedimiento de liquidación concursal, a fin de proteger al máximo los intereses de los acreedores ordinarios.

III. Dudas relativas a la necesidad de limitar el derecho de resolución del administrador concursal

Los que defienden la limitación del derecho de rescisión del administrador concursal sostienen que la resolución del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles no contribuye a la preservación o el incremento del patrimonio del deudor. Pues la existencia del contrato de arrendamiento no afecta a la transferencia del objeto del contrato, por lo que el administrador concursal puede alcanzar el objetivo de mantener e incrementar el valor del patrimonio del deudor mediante la transferencia de la propiedad del objeto del contrato, mientras que la rescisión del contrato de arrendamiento provocará inevitablemente la pérdida de ingresos como los alquileres.

Existen opiniones divergentes que consideran que la subsistencia del contrato de arrendamiento de viviendas suele provocar una depreciación evidente del valor de las viviendas del deudor o perjudicar gravemente su valor de enajenación. Además, según la tasa media de rendimiento por alquiler del sector inmobiliario de China, el valor de los bienes inmuebles del deudor es muy superior al alquiler que debe devolverse al deudor, ya que la leve fluctuación de valor generada por la transferencia de dichos bienes inmuebles sujetos a arrendamientos vigentes puede superar con creces el alquiler que debe devolverse al deudor.

Para los inversores interesados en el procedimiento de reorganización concursal, sus planes de inversión en bienes inmuebles se verán obstaculizados por la existencia de relaciones de arrendamiento previamente constituidas, lo que reducirá su motivación para invertir. Esta opinión que perjudica los intereses de la totalidad de los acreedores al afectar la liquidación de activos del deudor o la captación de inversores con el fin de proteger los intereses de arrendatarios individuales es cuestionable.

También existe la opinión de que el derecho de resolución de los contratos pendientes de cumplimiento por parte del administrador concursal debe ser producto de la ponderación de intereses. Si existen disposiciones legales imperativas por la salvaguardia del interés público, o el contrato tiene una naturaleza especial, y las pérdidas sufridas por la otra parte contratante a causa de la resolución del contrato son mucho mayores que el incremento del patrimonio del deudor derivado de dicha resolución, también se debe limitar razonablemente el derecho de resolución del administrador concursal.

En relación con la opinión de que «si las pérdidas sufridas por la otra parte contratante a causa de la resolución del contrato son mucho mayores que el incremento del patrimonio del deudor derivado de dicha resolución, también se debe limitar razonablemente el derecho de resolución del administrador concursal», las pérdidas causadas al arrendatario por la resolución del contrato conforman un crédito frente al deudor. Cuando dicho crédito supere la ganancia patrimonial del deudor derivada de la resolución, el volumen total del patrimonio del deudor seguirá reduciéndose, por lo que el administrador concursal deberá optar por continuar el cumplimiento del contrato en lugar de resolverlo.

Aún existen dudas sobre la necesidad de limitar el derecho de resolución del administrador concursal mediante la formulación de disposiciones legales. Como se mencionó anteriormente, los principios básicos para el desempeño de las funciones del administrador concursal, la supervisión de todas las partes interesadas, los deberes de diligencia y lealtad y las correspondientes responsabilidades de indemnización impulsarán naturalmente al administrador concursal a continuar con el cumplimiento del contrato. De lo contrario, el administrador concursal podría incluso tener que indemnizar de su propio bolsillo las pérdidas causadas por la reducción del patrimonio del deudor derivada del desempeño indebido de sus funciones.

En relación con la opinión de que «el administrador concursal resuelve el contrato en busca de la maximización del patrimonio del deudor, lo que perjudica la estabilidad y previsibilidad de las relaciones contractuales y afecta la seguridad de las transacciones mercantiles y el orden económico», el autor considera que la resolución o el cumplimiento del contrato implican la elección entre los intereses crediticios de todos los acreedores, la circulación y utilización eficaces de los recursos económicos sociales y el derecho de arrendamiento del arrendatario.

Los créditos laborales en el procedimiento concursal también pueden estar relacionados con la subsistencia de numerosos trabajadores. La mayoría de los créditos de los acreedores ordinarios son créditos contractuales, y sus contratos con el deudor suelen estar pendientes de cumplimiento por parte del deudor, por lo que los intereses contractuales y la seguridad de las transacciones de estos acreedores también se ven afectados por la quiebra del deudor. Poner énfasis únicamente en los intereses del arrendatario podría ser injusto para los demás acreedores.

Es cierto que el administrador concursal viola el principio de observancia estricta de los contratos al resolver el contrato sin que el arrendatario tenga culpa, pero una vez que el deudor ha ingresado en el procedimiento concursal, las pérdidas sufridas por el patrimonio del deudor se trasladan finalmente a la reducción del patrimonio disponible para el pago de los acreedores. Obtener los intereses contractuales del arrendatario a costa del sacrificio de los intereses de los demás acreedores podría carecer de equidad.

IV. Conclusión

Es cierto que el derecho de arrendamiento del arrendatario merece protección. En el procedimiento de insolvencia, cuando el administrador de la insolvencia rescinda el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, deberá basarse en la consideración del valor global del patrimonio del deudor, en lugar de tomar en cuenta únicamente los intereses del arrendatario.

Incluso si se rescinde el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, las decoraciones y remodelaciones invertidas por el arrendatario, como parte de las pérdidas calculables, se incluirán en las deudas en beneficio común del deudor al igual que el alquiler pagado por adelantado, y podrán ser satisfechas en cualquier momento. En cambio, los créditos de los acreedores ordinarios sólo podrán ser satisfechos de forma proporcional tras la finalización de procedimientos como la realización de los bienes de insolvencia, entre otros.

Las disposiciones institucionales establecidas en la Ley de Insolvencia en materia del orden de prelación de satisfacción y la proporción de satisfacción del arrendatario constituyen asimismo una protección especial al arrendatario. En cuanto a la decisión del administrador de la insolvencia de continuar cumpliendo o rescindir el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, es conveniente que sea determinada por el propio administrador atendiendo a las circunstancias específicas de cada caso y combinando los principios de la Ley de Insolvencia de maximizar el valor del patrimonio del deudor y garantizar la satisfacción equitativa de los acreedores, en lugar de establecer límites explícitos por vía normativa.