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Ces dernières années, les cas où la conclusion d'un contrat de vente de logement sert de garantie pour un contrat de prêt sont fréquents. Le vendeur signataire de ce type de contrat de vente de logement est généralement l'emprunteur du contrat de prêt ou un tiers, et l'acquéreur est généralement le prêteur du contrat de prêt. Étant donné que ce type de contrat de vente de logement présente la nature de garantie pour le contrat de prêt, le présent article le désigne comme le «contrat de vente de logement à caractère garantisseur». Dans le cadre des contrats de vente de logement, la détermination de la validité du contrat est une question qui ne doit pas être négligée, et il existe de multiples points de vue à ce sujet dans la pratique judiciaire. Le présent article mène une étude préliminaire sur la question de la détermination de la validité du contrat de vente de logement à caractère garantisseur sur la base de la jurisprudence judiciaire pertinente.

I. Cas des contrats de vente de logement à caractère de garantie

Le contrat de vente de logement à titre de garantie, également appelé contrat «de vente en apparence, de garantie en réalité», voit ses litiges devenir très fréquents dans la pratique judiciaire. Ces dernières années, les affaires mixtes impliquant à la fois des prêts privés et des contrats de vente de logement se répartissent principalement en deux types : le type déclaré et le type dissimulé. Le contrat de vente de logement à titre de garantie de type dissimulé désigne le cas où seul un contrat de vente de logement est conclu formellement, sans contrat de prêt privé correspondant. Lorsqu'un litige survient, une partie (généralement le créancier) demande l'exécution du contrat de vente de logement, tandis que l'autre partie (généralement le débiteur) soutient qu'il s'agit en réalité d'un prêt privé entre les deux parties①. En raison de la limitation de l'espace, le type dissimulé ne sera pas abordé dans le présent article. Quant au contrat de vente de logement à titre de garantie de type déclaré, l'auteur l'illustre par l'affaire suivante, qui a été classée par la Cour populaire suprême en 2021 parmi les dix affaires typiques de protection des droits et intérêts des personnes âgées des tribunaux populaires :

Affaire de litige sur la constatation de la nullité du contrat opposant Gao à Liu et Long【Numéro de l'affaire : (2016) Jing 0105 Min Chu n° 68861】

Faits de l'affaire : En 2016, présenté par un tiers, Gao a participé à un projet de gestion de patrimoine dit «vieillesse financée par le logement», et a conclu le *Contrat de prêt* avec Wang, aux termes duquel Wang consenti un prêt de 2 200 000 yuans à Gao. Gao a délégué à Long tous les pouvoirs pour traiter les affaires relatives au logement objet de l'affaire, notamment sa vente et son enregistrement de gage. Il est convenu que si Gao ne pouvait pas rembourser le prêt conformément au contrat, Long aurait le droit de vendre le logement objet de l'affaire pour régler le principal et les intérêts du prêt. Les deux parties ont fait notariser les affaires y afférentes. Par la suite, agissant en qualité de mandataire de Gao, Long a procédé à l'enregistrement de gage du logement objet de l'affaire et l'a vendu à Liu. Après l'enregistrement du transfert de propriété du logement au nom de Liu, Long a déclaré être un parent de Liu et a mandaté une agence immobilière pour rechercher un nouvel acheteur. Dans le même temps, Liu a accompli l'enregistrement de gage du logement, la personne titulaire du droit de gage enregistrée étant Li. Des mouvements de fonds importants et fréquents ont été constatés entre Wang, Long, Li et d'autres personnes concernées au cours de la période des transactions visées par la présente affaire. Par la suite, Gao a intenté une action en justice pour demander la nullité du contrat de vente du logement conclu par Long en sa qualité de mandataire de Gao, ainsi qu'une condamnation de Liu à procéder au transfert d'enregistrement de propriété du logement objet de l'affaire pour le réinscrire au nom de Gao. ②

En référence à l'affaire susmentionnée, le contrat de vente de logement à titre de garantie explicite désigne le contrat qui stipule expressément que le contrat de vente de logement est constitué en garantie d'un prêt. Dans la pratique, certains contrats de ce type sont conclus avant la signature du contrat de prêt entre particuliers, tandis que d'autres sont signés postérieurement à la conclusion du contrat de prêt entre particuliers, cette dernière situation étant celle de l'affaire invoquée.

II. Modalités d'invocation de la nullité du contrat immobilier par les parties

Lors du jugement des différends relatifs aux contrats de vente de logement à titre de garantie, s'il n'existe ni aveu des parties ni preuve correspondante permettant d'établir l'existence d'une relation de prêt, il est extrêmement difficile de constater la nullité de ce type de contrat. Même si les parties peuvent fournir des preuves telles que le contrat de vente, l'enregistrement du contrat de prévente de logements commerciaux et les relevés de transactions bancaires, il reste difficile de le qualifier de contrat faux en apparence. Que ce soit l'emprunteur ou le prêteur qui revendique la nullité du contrat, il doit prouver que la transaction de vente de logement ne résulte pas d'une déclaration de volonté réelle et que le contrat comporte des cas contraires aux articles 148 à 154 du *Code civil de la République populaire de Chine* (à l'origine les cinq cas entraînant la nullité du contrat prévus à l'article 52 de la *Loi sur les contrats de la République populaire de Chine*).

(I) L'emprunteur invoque la nullité du contrat de vente de logement

Les modalités selon lesquelles l'emprunteur invoque la nullité du contrat de vente de logement se divisent essentiellement en les deux cas suivants :

1. L'emprunteur demande la nullité du contrat de vente immobilière au motif que la conclusion dudit contrat ne constitue pas une déclaration de volonté réelle.

La déclaration de volonté simulée, également appelée déclaration de volonté fictive. Conformément aux dispositions de l'article 146 du *Code civil de la République populaire de Chine* : «L'acte juridique civil accompli par l'auteur de l'acte et son cocontractant au moyen d'une déclaration de volonté simulée est nul. La validité de l'acte juridique civil dissimulé par une déclaration de volonté simulée est réglée conformément aux dispositions légales pertinentes.» Si la validité de l'acte juridique civil accompli par le biais d'une déclaration de volonté simulée est niée, c'est que l'effet juridique visé par ladite «déclaration de volonté» ne correspond pas à la véritable intention interne des deux parties, et la reconnaissance de sa validité est contraire au principe d'autonomie de la volonté.

2. L'emprunteur adresse au tribunal une demande d'annulation du contrat pour les motifs de dol, de contrainte et d'inéquité manifeste, afin d'obtenir le même effet juridique que celui d'un contrat nul.

Nous revenons ici sur l'«Affaire de litige opposant Gao à Liu et Long relative à la confirmation de la nullité d'un contrat». Dans la présente affaire, les motifs invoqués par le demandeur pour réclamer la nullité du contrat de vente de logement sont les suivants : le logement en cause est la propriété privée de Gao (soit le demandeur). Liu (l'acheteur du logement en cause), de concert avec Long et d'autres personnes, a commis une fraude à l'égard de Gao par la conclusion du Contrat de vente de logement existant, afin de s'approprier frauduleusement le logement en cause. Ce comportement viole les dispositions de l'article 52 de la Loi sur les contrats de la République populaire de Chine, porte gravement atteinte aux droits de Gao, et le contrat concerné doit donc être déclaré nul. Il ressort de ce qui précède que dans l'affaire citée, le demandeur a saisi le tribunal pour demander la nullité du contrat au motif de la fraude et de la violation de l'article 52 de la Loi sur les contrats (dispositions aujourd'hui remplacées par les clauses correspondantes du Code civil de la République populaire de Chine).

II. Le prêteur invoque la nullité du contrat de vente de logement

Les cas où le prêteur demande la constatation de la nullité du contrat de vente de logement à caractère de garantie sont rares dans la pratique. Ils peuvent survenir dans la situation où, après la conclusion dudit contrat entre le prêteur et l'emprunteur, l'emprunteur cède le logement concerné à un tiers à un prix manifestement déraisonnablement bas, au préjudice des droits et intérêts du prêteur. Dans un contexte de déséquilibre des intérêts contractuels, le prêteur entend rechercher des voies permettant d'obtenir le remboursement de la part de l'emprunteur. Il ne peut alors que demander la constatation de la nullité du contrat de vente de logement conclu avec l'emprunteur et établir une relation de garantie légale.

III. Effets juridiques du contrat de vente d'immeuble résidentiel à titre de garantie

Du point de vue de la pratique judiciaire, la détermination de la nature juridique du contrat de vente de logement à caractère de garantie influe directement sur l'appréciation de ses effets juridiques. Dans le même temps, bien que la pratique judiciaire, conformément aux *Dispositions de la Cour populaire suprême relatives à plusieurs questions d'application de la loi dans le jugement des affaires de prêts entre particuliers*, établisse qu'aucun consentement mutuel relatif à la vente de logement n'existe entre les parties audit contrat, des divergences sont apparues quant à la détermination de la validité dudit contrat.

Pour les juges qui estiment que le contrat de vente de logement à caractère de garantie est de nature une garantie hypothécaire, des divergences existent quant à l'effet juridique dudit contrat comme suit : (1) Certains tribunaux estiment que le contrat de vente de logement servant de garantie hypothécaire viole les dispositions impératives relatives à la clause commissoire, de sorte que le contrat est nul. Par exemple, dans l'affaire citée «Gao contre Liu et Long relative à la constatation de la nullité d'un contrat», le Tribunal populaire du district de Chaoyang de la municipalité de Beijing a estimé que : «Au moment de la conclusion du contrat d'hypothèque, il a été convenu que la personne désignée par le créancier hypothécaire (extension de la volonté du créancier hypothécaire) pourrait vendre de lui-même le bien hypothéqué lorsque le débiteur ne s'acquitte pas de sa dette échue, afin que le créancier hypothécaire soit désintéressé à titre préférentiel. Ce mode de réalisation de l'hypothèque ne répond pas aux deux conditions susmentionnées pour la réalisation de l'hypothèque par la vente du bien hypothéqué par consultation mutuelle. Bien qu'il s'apparente formellement à la vente du bien hypothéqué par consultation entre les deux parties, le prix de vente est en fait déterminé unilatéralement par le créancier hypothécaire, ce qui prive le débiteur hypothécaire du droit de négocier le prix du bien hypothéqué.» Dans le même temps, le tribunal a estimé que : «Wang, Long, Li et d'autres personnes entretiennent des liens d'intérêts économiques très étroits, les cinq personnes concernées forment une communauté d'intérêts et ont conclu une entente malveillante relative à la vente du logement en cause. Long a obtenu le pouvoir de représentation conféré par mandat pour la vente du logement en cause en contournant la procédure légale de réalisation de l'hypothèque, et a abusé de son pouvoir de représentation pour conclure un contrat de vente de logement avec l'acheteur Liu par entente malveillante, portant atteinte aux intérêts légitimes de Gao.» Le tribunal a finalement constaté la nullité du contrat.③ (2) Certains tribunaux estiment que la garantie ne s'établit pas en l'absence de l'élément d'entrée en vigueur que constitue l'enregistrement de l'hypothèque immobilière. (3) Certains tribunaux adoptent une position de distinction, estimant que si les parties au contrat demandent à acquérir directement la propriété de l'objet en cause sur la base du contrat de vente à caractère de garantie, il convient de constater la nullité du contrat pour violation de la disposition impérative sur l'interdiction de la clause commissoire ; en revanche, si les parties revendiquent sur cette base la réalisation de leur créance sur l'objet en cause par voie d'adjudication ou de vente, il convient de constater que ce contrat constitue une relation juridique de garantie atypique et de faire droit à leurs prétentions judiciaires.④ (4) D'autres tribunaux estiment que, bien que la déclaration de volonté réelle des deux parties vise à fournir une garantie hypothécaire pour le prêt, lorsque l'hypothèque n'est pas constituée faute d'avoir accompli la formalité d'enregistrement de l'hypothèque, le contrat reste valable car il ne viole pas les dispositions impératives des lois et des règlements administratifs. Sinon, le contrat de garantie hypothécaire valable ne serait qu'une lettre morte, ce qui non seulement contreviendrait aux principes d'équité et de bonne foi, mais serait également préjudiciable à la protection de la sécurité des transactions.⑤

Pour les magistrats qui estiment que le contrat de vente de logement à titre de garantie relève de la sûreté par transfert de propriété ou de la sûreté par transfert de propriété postérieur, leurs positions juridictionnelles quant aux effets juridiques concrets de ce type de contrat sont les suivantes : (1) Certains tribunaux estiment que la sûreté par transfert de propriété viole les dispositions impératives relatives au pacte commissoire, de sorte que le droit de sûreté n'est pas régulièrement constitué et que le créancier ne peut acquérir la propriété du logement conformément aux stipulations contractuelles. (2) D'autres tribunaux estiment que la conclusion du contrat de vente de logement à titre de garantie représente la manifestation de volonté réelle des parties, ne contrevient pas aux dispositions impératives des lois et des règlements administratifs et est donc un contrat valide ; en conséquence, le créancier a le droit de demander au tribunal de procéder à la vente aux enchères ou à la vente de gré à gré de l'objet du contrat de vente en cause pour réaliser sa créance. (3) D'autres tribunaux encore, après avoir établi que le contrat de vente de logement à titre de garantie relève du contrat de sûreté par transfert de propriété, estiment que ce contrat a pour finalité de protéger dans une certaine mesure la réalisation des droits du créancier, et que ce type de contrat n'est pas nul de plein droit du seul fait que la manifestation de volonté relative à la vente n'est pas réelle au moment de sa conclusion par les deux parties ; par conséquent, la demande de constatation de la nullité dudit contrat manque de fondements factuels et juridiques correspondants.⑥

IV. Conclusion

Des points de vue divergents existent au sein du cercle théorique et dans la pratique judiciaire quant à la qualification du contrat de vente de logement à caractère de garantie, et les juges adoptent des positions différentes au cours du processus de jugement judiciaire. Selon l'auteur, lors du jugement de ce type d'affaires, il convient de respecter pleinement l'autonomie de la volonté des parties, tout en réalisant une conciliation raisonnable entre les lois et règlements et les intérêts de toutes les parties concernées dans chaque cas d'espèce.

Note :

① Gu Xiwei : «Identification de la nature juridique du contrat de vente de logement dans le cadre des prêts entre particuliers et voie de décision judiciaire», Revue de droit civil et commercial, n° 1, 2019, p. 287.

② Reproduit de «Dix affaires typiques relatives à la protection des droits et intérêts des personnes âgées par les tribunaux populaires, publiées par la Cour suprême du Peuple», publié le 24 février 2021.

③ Voir le jugement civil (2016) JING 0105 MIN CHU N° 68861 rendu par le Tribunal populaire du district de Chaoyang de Beijing.

④ Voir l'ordonnance civile (2016) Yue 05 Min Zhong n° 653 rendue par la Cour populaire intermédiaire de la ville de Shantou, province du Guangdong.

⑤ Voir le jugement civil n° (2018) Ji 0282 Minchu 480 rendu par le Tribunal populaire de la ville de Huadian, province du Jilin.

⑥ Shi Guanbin, «Sur la voie de régulation du Code civil de Chine relative aux accords de garantie de type vente : fondée sur l'examen de la position juridictionnelle», *Oriental Law Journal*, n° 6, 2019, p. 27.