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En los últimos años, han aparecido con frecuencia los supuestos en que se celebra un contrato de compraventa de vivienda para garantizar el cumplimiento de un contrato de préstamo. El vendedor que celebra este tipo de contrato de compraventa de vivienda es, por regla general, el prestatario del contrato de préstamo o un tercero, mientras que el comprador suele ser el prestamista del contrato de préstamo. Dado que este tipo de contrato de compraventa de vivienda tiene la naturaleza de garantía para el contrato de préstamo, el presente artículo lo denomina «contrato de compraventa de vivienda con carácter de garantía». En el ámbito de los contratos de compraventa de vivienda, la determinación de la validez contractual es un tema que no se puede ignorar, y existen múltiples criterios al respecto en la práctica judicial. Basándose en las jurisprudencias judiciales pertinentes, el presente artículo realiza un estudio preliminar sobre la problemática de la determinación de la validez de los contratos de compraventa de vivienda con carácter de garantía.

I. Supuestos del contrato de compraventa de vivienda con carácter de garantía

Contrato de compraventa de vivienda con carácter de garantía, es decir, el contrato que «tiene la apariencia de compraventa pero en esencia sirve de garantía». Las disputas derivadas de este tipo de contratos son muy frecuentes en la práctica judicial. En los últimos años, los casos que implican la combinación de préstamos civiles privados y contratos de compraventa de vivienda se dividen principalmente en dos categorías: tipo abierto y tipo encubierto.

El contrato de compraventa de vivienda con carácter de garantía de tipo encubierto se refiere a aquel en el que solo se suscribe formalmente el contrato de compraventa de vivienda sin firmar el contrato de préstamo civil privado. Cuando surge una disputa, una parte (generalmente el acreedor) solicita el cumplimiento del contrato de compraventa de vivienda, mientras que la otra parte (generalmente el deudor) alega que la relación jurídica entre ambas partes es en esencia de préstamo civil privado①. Por limitaciones de espacio, el presente artículo no abordará el tipo encubierto.

En cuanto al contrato de compraventa de vivienda con carácter de garantía de tipo abierto, el autor lo ilustra citando el siguiente caso, que fue incluido por el Tribunal Popular Supremo en 2021 entre los diez casos típicos de protección de los derechos e intereses de las personas mayores de los tribunales populares:

Caso de disputa por confirmación de la invalidez de contrato en el que Gao demanda a Liu y Long [N.º de Expediente: (2016) Jing 0105 Min Chu N.º 68861]

Hechos básicos del caso:

En 2016, Gao, presentado por terceros, participó en el proyecto de gestión financiera de «jubilación mediante la vivienda propia» y suscribió el Contrato de Préstamo con Wang, en el que se estipulaba que Wang le prestaría 2,2 millones de yuanes a Gao. Gao otorgó a Long un poder general para tramitar la venta, el registro de hipoteca y otros asuntos relativos a la vivienda objeto del caso, acordando que si Gao no devolvía el préstamo conforme a lo convenido, Long tendría derecho a vender la vivienda objeto del caso para saldar el principal y los intereses del préstamo. Ambas partes realizaron la notarización de los asuntos pertinentes.

Posteriormente, Long, en calidad de representante mandatario de Gao, tramitó el registro de hipoteca de la vivienda objeto del caso y la vendió a Liu. Una vez completado el registro de transferencia de la vivienda a nombre de Liu, Long afirmó ser pariente de Liu y encargó a una agencia inmobiliaria la búsqueda de un nuevo comprador. Al mismo tiempo, Liu tramitó el registro de hipoteca de la mencionada vivienda, siendo Li la persona registrada como acreedor hipotecario.

Durante el período de las transacciones del presente caso, existieron operaciones de fondos de gran cuantía y alta frecuencia entre Wang, Long, Li y demás personas involucradas. Posteriormente, Gao interpuso una demanda solicitando que se dicte sentencia declarando nulo el contrato de compraventa de vivienda firmado por Long en su representación, y que se ordene a Liu realizar la transferencia registral de la vivienda objeto del caso nuevamente a nombre de Gao.

Con referencia a los casos mencionados anteriormente, el contrato de compraventa de vivienda de garantía expresa se refiere a aquel que estipula claramente que el contrato de compraventa de vivienda se utiliza como garantía del préstamo. Entre los supuestos de este tipo de contrato, en algunos casos se celebra primero el contrato de compraventa de vivienda y posteriormente el contrato de préstamo privado; en otros casos se celebra primero el contrato de préstamo privado y posteriormente el contrato de compraventa de vivienda, y el caso citado pertenece precisamente a esta última situación.

II. Modalidades mediante las cuales las partes alegan la nulidad del contrato de vivienda

En el conocimiento de las controversias derivadas de contratos de compraventa de vivienda con carácter de garantía, si no existe confesión de las partes ni pruebas correspondientes que acrediten la existencia de una relación de préstamo, resultará sumamente difícil declarar nulo el mencionado contrato de compraventa de vivienda con carácter de garantía.

Aunque las partes puedan presentar pruebas correspondientes como el contrato de compraventa, el registro de inscripción del contrato de precompraventa de viviendas comerciales, los registros de transacciones bancarias, entre otros, sigue siendo muy difícil calificarlo como contrato falso de forma manifiesta.

Tanto el prestatario como el prestamista, en caso de reclamar la nulidad del contrato, deberán acreditar que la compraventa de vivienda no constituye una manifestación de voluntad real, así como la existencia de circunstancias en el contrato que infrinjan los artículos 148 a 154 del Código Civil de la República Popular China (correspondientes a los cinco supuestos que generan la nulidad del contrato previstos originalmente en el artículo 52 de la Ley de Contratos de la República Popular China).

(I) El prestatario alega la nulidad del contrato de compraventa de vivienda.

Básicamente existen dos supuestos siguientes relativos a las vías mediante las que el prestatario alega la invalidez del contrato de compraventa de vivienda:

1. El prestatario alega la invalidez del contrato de compraventa de vivienda aduciendo que la celebración de dicho contrato no constituye una manifestación de voluntad real.

La manifestación de voluntad falsa, también denominada manifestación de voluntad simulada, se rige por lo dispuesto en el Artículo 146 del Código Civil de la República Popular China: «El acto jurídico civil realizado por el autor y la contraparte mediante una manifestación de voluntad falsa es nulo. La validez del acto jurídico civil oculto por la manifestación de voluntad falsa se tramitará de conformidad con las disposiciones legales pertinentes.»

La razón por la que se niega la validez del acto jurídico civil realizado por medio de manifestación de voluntad falsa es que los efectos jurídicos a los que apunta dicha «manifestación de voluntad» no responden a la verdadera intención interna de ambas partes, por lo que su reconocimiento como válido contraviene el principio de autonomía de la voluntad.

2. El prestatario solicita la anulación del contrato ante el tribunal por motivos de fraude, coacción o manifiesta inequidad, a fin de alcanzar el mismo efecto jurídico que el correspondiente a un contrato nulo.

Volviendo al caso «Gao contra Liu y Long relativo a la disputa por la confirmación de la invalidez de contrato», los argumentos por los que el demandante alegó la invalidez del contrato de compraventa de vivienda en el presente caso son los siguientes: la vivienda objeto del caso es propiedad inmobiliaria privada de Gao (es decir, el demandante). Liu (comprador de la vivienda objeto del caso), en colaboración con Long y otras personas, cometió fraude contra Gao, se apoderaron de la vivienda objeto del caso de forma fraudulenta mediante la celebración del *Contrato de Compraventa de Viviendas Existentes*, hecho que incumple lo estipulado en el Artículo 52 de la *Ley de Contratos de la República Popular China* y viola gravemente los derechos de Gao, por lo que el contrato mencionado debe ser declarado inválido. Como se desprende de lo anterior, en el caso citado, el demandante solicitó al tribunal que declarara la invalidez del contrato aduciendo la existencia de fraude y el incumplimiento del Artículo 52 de la Ley de Contratos (actualmente reemplazado por las disposiciones correspondientes del *Código Civil de la República Popular China*).

(II) El prestamista alega la nulidad del contrato de compraventa de inmueble.

Los casos en que el prestamista reclama la nulidad del contrato de compraventa de vivienda con carácter de garantía son relativamente escasos en la práctica judicial, y pueden darse en la situación en que, después de la celebración del referido contrato, el prestatario transmita la vivienda a un tercero a un precio manifiestamente bajo e irrazonable, causando perjuicio a los derechos e intereses legítimos del prestamista. En caso de desequilibrio de los intereses contractuales, el prestamista pretende buscar vías para exigir el reembolso del préstamo por parte del prestatario, por lo que en dicha circunstancia solo podrá reclamar la nulidad del contrato de compraventa de vivienda celebrado con el prestatario y establecer una relación de garantía legítima.

III. Efectos jurídicos del contrato de compraventa de vivienda con carácter de garantía

Desde la perspectiva de la práctica judicial, la determinación de la naturaleza jurídica del contrato de compraventa de vivienda de naturaleza garantista afecta directamente al juicio sobre su validez jurídica. Al mismo tiempo, aunque la práctica judicial, de conformidad con el *Reglamento del Tribunal Supremo Popular sobre varias cuestiones de aplicación de la ley en el enjuiciamiento de casos de préstamos privados*, ha determinado que no existe consenso entre las partes del contrato de compraventa de vivienda de naturaleza garantista sobre la compraventa de la vivienda, han surgido divergencias en cuanto a la determinación de la validez del contrato.

Para los jueces que sostienen que el contrato de compraventa de vivienda con carácter de garantía pertenece esencialmente a una garantía hipotecaria, existen las siguientes divergencias sobre la eficacia jurídica del contrato:

(1) Algunos juzgados consideran que el contrato de compraventa de vivienda que actúa como garantía hipotecaria viola las disposiciones imperativas de la cláusula de pacto comisorio, por lo que el contrato es nulo. Por ejemplo, en el caso citado *Caso de disputa por confirmación de nulidad de contrato interpuesto por Gao contra Liu y Long*, el Juzgado Popular del Distrito de Chaoyang, Beijing, sostuvo que: «En el momento de la celebración del contrato de hipoteca, se convino que la persona designada por el acreedor hipotecario (extensión de la voluntad del acreedor hipotecario) podrá vender por sí mismo el bien hipotecado para que el acreedor hipotecario obtenga el cobro prioritario cuando el deudor no cumpla la deuda vencida. Esta forma de realización de la hipoteca no cumple las dos condiciones para la realización de la hipoteca mediante la venta del bien hipotecario por negociación mutua mencionadas anteriormente. Aunque formalmente se asemeja a la venta del bien hipotecario negociada por ambas partes, en realidad el precio de venta es decidido por el acreedor hipotecario por sí mismo, lo que priva al deudor hipotecario del derecho a negociar el precio del bien hipotecado». Al mismo tiempo, el juzgado consideró que: «Wang, Long, Li y otras personas mantienen vínculos de intereses económicos muy estrechos, las cinco personas relacionadas forman una comunidad de intereses, existiendo colusión maliciosa en la compraventa de la vivienda materia del caso. Long obtuvo el poder de representación por mandato para vender la vivienda materia del caso evadiendo el procedimiento legal de realización de la hipoteca, y abusó del poder de representación para concertar el contrato de compraventa de vivienda con el comprador Liu por colusión maliciosa, perjudicando los intereses legítimos de Gao», y finalmente declaró nulo el contrato.③

(2) Algunos juzgados consideran que la garantía no se constituye cuando falta el requisito de entrada en vigor que es el registro de la hipoteca inmobiliaria.

(3) Algunos juzgados mantienen el criterio de distinción, considerando que si las partes del contrato solicitan adquirir directamente el derecho de propiedad del objeto materia del caso en virtud del contrato de compraventa con carácter de garantía, se deberá declarar que el contrato es nulo por violar la disposición imperativa de prohibición del pacto comisorio; en cambio, si las partes solicitan realizar su crédito mediante subasta o venta del objeto materia del caso en virtud de dicho contrato, se deberá declarar que el contrato constituye una relación jurídica de garantía atípica, y se apoyará su pretensión procesal.④

(4) Otros juzgados consideran que, aunque la manifestación de voluntad real de ambas partes es proporcionar garantía hipotecaria para el préstamo, cuando la hipoteca no se constituye por no haberse tramitado el registro de hipoteca correspondiente, el contrato no viola las disposiciones imperativas de las leyes y los reglamentos administrativos, por lo que deberá ser declarado válido. De lo contrario, el contrato de garantía hipotecaria válido se convertirá en una letra muerta, lo que no solo contraviene los principios de equidad y buena fe, sino que también perjudica la protección de la seguridad de las transacciones.⑤

Para los jueces que sostienen que el contrato de compraventa de vivienda con carácter de garantía se configura como garantía por transferencia de propiedad o garantía de transferencia de propiedad postergada, existen las siguientes posiciones jurisdiccionales en cuanto a sus efectos jurídicos específicos:

(1) Algunos tribunales consideran que la garantía por transferencia de propiedad viola las disposiciones imperativas relativas al pacto comisorio, por lo que el derecho de garantía no se ha constituido y el acreedor no puede adquirir la propiedad de la vivienda de conformidad con lo convenido.

(2) Otros tribunales consideran que la suscripción del contrato de compraventa de vivienda con carácter de garantía por las partes responde a la manifestación de voluntad real de estas, no viola las disposiciones imperativas de las leyes y los reglamentos administrativos, y se trata de un contrato válido, por lo que el acreedor tiene derecho a solicitar al tribunal que subaste o enajene el objeto materia de la compraventa en cuestión para hacer efectivo su crédito.

(3) También hay tribunales que, sobre la base de confirmar que el contrato de compraventa de vivienda con carácter de garantía pertenece al contrato de garantía por transferencia de propiedad, consideran que el objeto de dicho contrato es proteger en cierta medida la realización de los derechos del acreedor, y que este tipo de contrato no es nulo de pleno derecho por el hecho de que la manifestación de voluntad de compraventa no sea real en el momento de la suscripción por ambas partes, por lo que estiman que la declaración de nulidad del contrato de compraventa de vivienda con carácter de garantía carece de base fáctica y jurídica correspondiente.⑥

IV. Conclusión

En los círculos teóricos y la práctica judicial existen opiniones divergentes sobre la calificación jurídica del contrato de compraventa de vivienda con carácter garantizador, y los órganos adjudicadores también mantienen posiciones distintas en el proceso de adjudicación judicial. El autor considera que, al conocer de este tipo de casos, se debe respetar plenamente la autonomía de la voluntad de las partes, al tiempo que se debe lograr la conciliación razonable entre las leyes y reglamentos y los intereses de todas las partes en cada caso concreto.

Nota:

① Gu Xiwei: *Identificación de la naturaleza jurídica del contrato de compraventa de vivienda en los préstamos entre particulares y sus vías de adjudicación*, Colección de Derecho Civil y Mercantil, núm. 1 de 2019, p. 287.

② Extraído de «Los Diez Casos Típicos sobre la Protección de los Derechos e Intereses de las Personas Mayores por los Tribunales Populares», publicado por el Tribunal Popular Supremo de China el 24 de febrero de 2021.

③ Véase la Sentencia Civil N.º 68861 Minchu Jing 0105 (2016) del Tribunal Popular del Distrito de Chaoyang de la Ciudad de Beijing.

④ Véase el Auto Civil (2016) Yue 05 Min Zhong N.° 653 del Tribunal Popular Intermedio de la Ciudad de Shantou, Provincia de Guangdong.

⑤ Véase la Sentencia Civil N.º 480 (2018) Ji 0282 Min Chu del Juzgado Popular de Huadian, Provincia de Jilin.

⑥ Shi Guanbin: «Sobre la vía de regulación del Código Civil de China al acuerdo de garantía tipo compraventa — basado en el estudio de la postura judicial», Revista de Derecho Oriental, n.° 6 de 2019, p. 27.