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Deux affaires dont j'ai récemment assuré le traitement portent toutes sur la question de savoir si le bailleur doit restituer la caution de location de logement. Ce type de problème survient généralement dans le cadre de contrats qui n'ont pas été intégralement exécutés normalement, à savoir que le contrat de location de logement est résilié avant la fin de son exécution, notamment la résiliation conventionnelle (liée à la sous-location) ou la résiliation pour inexécution contractuelle. Dans ces circonstances, les bailleurs confisquent quasi systématiquement la caution et peuvent en outre réclamer simultanément au locataire une pénalité contractuelle d'un montant élevé. Alors, la caution de location de logement doit-elle être restituée ou non en fin de compte ? Est-il vrai que même lorsque le locataire a apuré l'ensemble des frais concernés au moment de la restitution du logement, il est contraint de subir la décision arbitraire du bailleur relative à la caution ?

Sur cette question, l'auteur a réalisé de nombreuses recherches juridiques et consultations de jurisprudence, et a constaté que la nature du «dépôt de garantie» n'est pas expressément prévue par la loi. La question de savoir si le dépôt de garantie doit être restitué ne peut être tranchée de manière uniforme : il convient d'analyser la nature du dépôt de garantie en fonction des clauses y afférentes stipulées dans le contrat de location de logement conclu entre le propriétaire et le locataire. Dans la pratique, il existe principalement les cas suivants :

I. Le dépôt de garantie a pour nature la pénalité conventionnelle.

Dans ce cas, le contrat de location stipule généralement comme suit : «En cas de manquement aux obligations contractuelles du locataire, il est prévu à la fois la confiscation du dépôt de garantie locatif et le paiement d'une pénalité contractuelle d'un montant déterminé.» Ou il prévoit ce qui suit : «En cas de manquements contractuels du locataire tels que la résiliation anticipée du contrat de location, la sous-location sans autorisation, la détérioration du logement ou les arriérés de loyer, le bailleur a le droit de confisquer le dépôt de garantie locatif ; si ce dépôt ne suffit pas à couvrir les dommages subis, le locataire est tenu d'en indemniser la différence.»

Par exemple, dans l'affaire (2018) Hu 02 Min Zhong n° 3981, la Cour a estimé que : «Bien que la Société Jinshengfa n'ait pas versé le dépôt de garantie, la stipulation du contrat de location prévoyant que le mode d'assomption de la responsabilité pour inexécution contractuelle en cas de résiliation du contrat est la confiscation du dépôt de garantie doit être considérée comme une convention sur le montant de la clause pénale, à savoir que si la résiliation du contrat est causée par l'inexécution contractuelle d'une partie, cette dernière doit verser à l'autre partie une clause pénale de 20 000 yuans.»

Dans l'affaire (2022) Yue 01 Min Zhong n° 27148, la Cour estime que : «Conformément aux dispositions du paragraphe 3 de l'article 5 du contrat, Qu Yuqiang doit restituer à Fan Youquan le double du dépôt de garantie d'un montant de 8 800 yuans et verser une indemnité pour perte d'investissement de 10 000 yuans. En ce qui concerne la perte de bénéfice locatif. Comme il a été indiqué ci-dessus, la restitution double du dépôt de garantie et l'indemnisation de la perte de bénéfice d'investissement convenues par les deux parties dans le contrat de location de logement constituent en fait la convention relative à la responsabilité pour rupture de contrat et à l'indemnisation des dommages et intérêts applicables en cas de rupture de contrat du bailleur.»

Est-ce que le bailleur a le droit de retenir directement le dépôt de garantie une fois que la nature de ce dernier est reconnue comme pénalité contractuelle ? La réponse est négative ! Dans le cas où le dépôt de garantie présente la nature de pénalité contractuelle, il convient de déterminer en fonction des circonstances spécifiques de l'espèce si le bailleur peut retenir la totalité du dépôt de garantie, ou s'il peut réclamer simultanément le paiement de la pénalité contractuelle après avoir retenu le dépôt de garantie.

Il est généralement admis que la clause pénale exerce à la fois la fonction d'indemniser les pertes subies par la partie non défaillante du fait de la violation du contrat par l'autre partie (à savoir la fonction indemnitaire) et la fonction d'inciter les parties à exécuter le contrat de bonne foi (à savoir la fonction punitive). Bien que les tribunaux respectent l'autonomie de la volonté des parties (à savoir la clause pénale convenue dans le contrat), si le montant de la clause pénale est excessivement élevé, la partie concernée peut également demander au tribunal de le réduire. Dans la pratique judiciaire, le caractère excessivement élevé ou non de la clause pénale s'apprécie principalement en fonction des pertes réelles de la partie non défaillante, du degré de faute de la partie défaillante, de l'intérêt espéré ainsi que de l'état d'exécution du contrat. S'agissant spécifiquement des différends relatifs aux contrats de location de logements, si la non-restitution du dépôt de garantie et le paiement de la clause pénale sont prévus simultanément dans le contrat, cela peut entraîner une responsabilité contractuelle excessivement lourde à la charge du locataire. Sur demande du locataire, le tribunal procède généralement à un ajustement selon les circonstances concrètes.

Par exemple, dans l'affaire (2018) Hu 01 Min Zhong n° 1648, le tribunal a estimé que : «La demande d'Expo Bailian Co., Ltd. visant à ce que Yunhao Co., Ltd. assume les dommages-intérêts contractuels pour résiliation du contrat, calculés sur la base du loyer et des frais de gestion immobilière de six mois, est conforme aux stipulations contractuelles. Yunhao Co., Ltd. a soulevé l'exception de dommages-intérêts excessivement élevés. À cet égard, il est estimé que le caractère excessivement élevé ou non du montant des dommages-intérêts doit être déterminé en fonction de facteurs globaux tels que les circonstances d'exécution du contrat, le degré de faute des parties et l'intérêt escompté, etc. À l'heure actuelle, alors qu'Expo Bailian Co., Ltd. a déjà confisqué le dépôt de garantie locatif correspondant, le tribunal de première instance a ajusté le montant des dommages-intérêts à 585 520,84 yuans selon son pouvoir d'appréciation souveraine.»

II. Le dépôt de garantie a pour nature de garantir l'exécution du contrat de bail.

Dans ce cas, le contrat de location de logement stipule généralement ce qui suit : «À l'expiration de la durée de location, soit que le locataire ait réglé l'intégralité des frais dus, soit que les frais impayés aient été déduits de la caution de location, le bailleur remboursera la caution de location en une seule fois, sans intérêts, le jour même de la restitution du logement par le locataire.» Autrement dit, aux termes de ce type de stipulation, le bailleur n'est pas autorisé à déduire directement des sommes de la caution. Après déduction des frais raisonnables correspondants ou lorsque le locataire a déjà assumé sa responsabilité pour violation du contrat, le bailleur perd le fondement contractuel justifiant la poursuite de la détention de la caution et doit donc la restituer.

Dans l'affaire n° 53 de réexamen civil de la Cour populaire suprême (2017), la Cour estime que : «Sur la question de la restitution du dépôt de garantie. Conformément à l'accord conclu entre les deux parties, si la Société Jinli Laiyuan n'a pas d'arriérés de loyer, de frais d'énergie et autres dépenses, la Filature de Laine doit procéder à la restitution dans un délai d'un mois à compter de l'expiration du contrat. Du point de vue de sa nature, le dépôt de garantie visé dans la présente affaire a pour caractère de garantir l'exécution en temps voulu par la Société Jinli Laiyuan de ses obligations contractuelles telles que le paiement du loyer. Étant donné que la présente Cour a déjà confirmé la résiliation du *Contrat de location d'immeuble commercial* conclu entre les deux parties, et a en même temps ordonné à la Société Jinli Laiyuan de s'acquitter de son obligation de paiement du loyer arriéré envers la Filature de Laine et d'assumer la responsabilité correspondante pour violation du contrat, la détention continue par la Filature de Laine du dépôt de garantie versé par la Société Jinli Laiyuan ne dispose plus d'aucun fondement contractuel. Par conséquent, la demande de réexamen formulée par la Société Jinli Laiyuan réclamant la restitution du dépôt de garantie par la Filature de Laine est accueillie par la présente Cour.»

Dans l'affaire (2023) Jing 03 Min Zhong n°4019, la Cour a jugé ce qui suit : «La durée du bail convenue par les deux parties au contrat s'étend du 17 septembre 2020 au 16 septembre 2021. Du Xichen a quitté les lieux le 15 mars 2021. Ayant quitté le logement en cours de validité du contrat du fait de l'achat d'un bien immobilier à titre personnel, Du Xichen a violé les stipulations contractuelles et son acte constitue une contravention au contrat. Toutefois, l'accord signé par les deux parties ne prévoit ni que le dépôt de garantie ne sera pas remboursé dans ce cas, ni que ce dernier sera perçu par le bailleur à titre de pénalité contractuelle. Du Xichen ayant déjà réglé l'intégralité des frais afférents à la période de location, Xu Qing est tenu de lui rembourser le dépôt de garantie d'un montant de 5 700 yuans. En conséquence, la Cour accueille la demande judiciaire de Du Xichen tendant au remboursement du dépôt de garantie de 5 700 yuans par Xu Qing.»

III. Le dépôt de garantie a pour nature la garantie d'exécution du contrat.

Sauf dans les cas susmentionnés, il arrive que le bailleur et le locataire n'aient pas convenu de la nature du dépôt de garantie ni des modalités de son traitement. Dans ce cas, il est généralement admis que le dépôt de garantie revêt la nature de caution d'exécution du contrat, c'est-à-dire une somme d'argent déposée par le locataire auprès du bailleur pour garantir l'exécution de ses obligations contractuelles. S'il reste un solde après que le dépôt de garantie a été utilisé pour apurer l'ensemble des dettes pertinentes du locataire, ce solde doit être restitué au locataire.

Dans l'affaire n° (2016) Min 06 Min Zhong 2433, la cour a statué comme suit : «En l'espèce, le dépôt de cautionnement de 10 000 yuans versé par M. Han à M. Wang revêt la nature de garantie d'exécution contractuelle, destinée à assurer le respect par M. Han de ses obligations conventionnelles pendant toute la durée du contrat de location. Le jugement de première instance a commis une erreur de qualification juridique en qualifiant ce dépôt de 10 000 yuans d'arrhes. Par ailleurs, la durée de location convenue dans le contrat litigieux n'étant pas encore expirée, il n'est pas possible à ce stade de déterminer si M. Han commettra un manquement contractuel au cours de la période d'exécution restante du contrat ; en conséquence, la décision du jugement de première instance ordonnant directement à M. Wang de restituer le dépôt de 10 000 yuans à l'expiration du contrat est injustifiée. Conformément aux stipulations contractuelles, ce dépôt de cautionnement ne doit être restitué par M. Wang qu'à l'expiration de la durée du contrat, après que M. Han aura intégralement exécuté l'ensemble de ses obligations contractuelles. Toutefois, M. Wang n'ayant pas interjeté appel contre le jugement de première instance, la présente cour ne modifiera pas la disposition relative au traitement de ce dépôt de 10 000 yuans prononcée par ledit jugement.»

Dans l'affaire n° (2018) Su 01 Min Zhong 3033, la Cour estime ce qui suit : Le dépôt de garantie stipulé dans la convention de location constitue par sa nature une garantie pour l'exécution du contrat de location, dont le champ de garantie couvre les loyers et frais impayés ainsi que la responsabilité pour violation de contrat à supporter. Étant donné que les deux parties au présent litige ont déjà intenté des actions en justice séparées relativement aux frais impayés et à la responsabilité pour violation de contrat, et qu'aucune d'elles n'a réclamé de compensation par le biais du dépôt de garantie, la demande de restitution du dépôt de garantie formulée par l'intimé doit être accueillie.

Dans l'affaire n° (2016) Yue 06 Min Zhong 1675, le tribunal estime ce qui suit : «Concernant la demande de Tang Moumou visant à obtenir la restitution par Zeng Moumou d'une caution de 6 000 yuans : les parties n'ayant pas stipulé de clauses spécifiques relatives au traitement de la caution dans leur contrat, la prétention de Zeng Moumou de retenir l'intégralité de la caution au motif d'une inexécution contractuelle de la part de Tang Moumou manque de fondement contractuel. Par ailleurs, en l'absence de convention particulière entre les parties, la caution dans un contrat de bail ordinaire constitue une somme d'argent versée préalablement par le locataire au bailleur pour garantir l'exécution de ses obligations contractuelles. En cas d'inexécution contractuelle du locataire, elle est affectée au règlement des dettes pécuniaires non honorées par celui-ci ainsi qu'à l'indemnisation des préjudices causés au bailleur. Lorsque le montant de la caution n'est pas suffisant pour couvrir l'intégralité des dettes du locataire, ce dernier est tenu d'en régler le solde. Si un reliquat de la caution subsiste après extinction des dettes du locataire, le bailleur est tenu de le restituer à ce dernier.»

Sur la base de l'analyse susmentionnée, l'auteur estime que le propriétaire n'est pas autorisé à déduire directement le dépôt de garantie dans tous les cas. Si les deux parties n'ont pas convenu que le propriétaire a le droit de confisquer le dépôt de garantie, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie au locataire après que celui-ci ait réglé l'ensemble des frais y afférents. Si les deux parties ont convenu que le dépôt de garantie revêt la nature de pénalité conventionnelle et que le montant de ladite pénalité est excessivement élevé, le locataire peut demander la réduction de la pénalité afin de minimiser ses pertes dans la plus grande mesure possible. L'auteur rappelle par ailleurs au public qu'il faut accorder une attention particulière aux clauses relatives au dépôt de garantie, à la pénalité conventionnelle et autres lors de la conclusion du contrat de location. La teneur de la convention sur la clause du dépôt de garantie détermine si le locataire peut finalement demander au propriétaire de restituer le dépôt de garantie. Dans le même temps, il est rappelé au public que lors du paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'eau et d'électricité, il faut indiquer clairement la nature de chaque versement dans la rubrique des observations et conserver dûment les justificatifs de paiement y afférents afin d'éviter de tomber dans le piège du dépôt de garantie.

Liens vers les dispositions légales :

Aux termes de l'article 584 du Code civil de la République populaire de Chine : Lorsque l'une des parties n'exécute pas ses obligations contractuelles ou que l'exécution de celles-ci n'est pas conforme aux stipulations du contrat et cause un préjudice à l'autre partie, le montant de l'indemnisation du préjudice doit être équivalent au préjudice résultant de l'inexécution contractuelle, y compris les bénéfices que l'autre partie aurait pu obtenir après l'exécution du contrat ; toutefois, ce montant ne peut excéder le préjudice que la partie en défaut avait prévu ou aurait dû prévoir au moment de la conclusion du contrat comme un préjudice susceptible d'être causé par l'inexécution contractuelle.

L'article 585 du Code civil dispose que : Les parties peuvent convenir que, lorsque l'une d'elles commet un manquement à ses obligations contractuelles, elle verse à l'autre partie une somme déterminée à titre de clause pénale eu égard aux circonstances du manquement, et peuvent également convenir d'une méthode de calcul du montant de l'indemnisation des pertes résultant du manquement contractuel. Si la clause pénale convenue est inférieure aux pertes causées, le tribunal populaire ou l'organisme d'arbitrage peut l'augmenter à la requête de la partie concernée ; si la clause pénale convenue est excessivement supérieure aux pertes causées, le tribunal populaire ou l'organisme d'arbitrage peut la réduire de manière appropriée à la requête de la partie concernée.