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El autor ha representado recientemente dos casos relacionados con la cuestión de si el arrendador debe devolver el depósito de arrendamiento de vivienda. Este tipo de cuestiones suelen presentarse en los contratos que no se han cumplido íntegramente de manera normal, es decir, el contrato de arrendamiento de vivienda se rescinde antes de su cumplimiento total, incluyendo la rescisión por acuerdo mutuo (tal como el subarrendamiento) o la rescisión por incumplimiento contractual. En tales circunstancias, casi todos los arrendadores confiscan el depósito de forma indiscriminada, y además pueden reclamar al arrendatario una pena convencional de importe elevado al mismo tiempo. Entonces, ¿debe devolverse el depósito de arrendamiento de vivienda en definitiva? ¿Acaso incluso cuando el arrendatario ha saldado todos los gastos pertinentes al momento de desocupar la vivienda arrendada, el depósito tiene que quedar a merced de la arbitrariedad del arrendador?

En relación con esta cuestión, el autor ha realizado amplios estudios jurídicos y búsquedas exhaustivas de casos judiciales, constatando que la naturaleza del «depósito de garantía» no cuenta con una regulación legal explícita. La procedencia de la devolución del depósito de garantía no puede determinarse de forma generalizada, sino que debe analizarse la naturaleza del mismo atendiendo a las cláusulas relativas al depósito de garantía establecidas en el contrato de arrendamiento de vivienda celebrado entre el arrendador y el arrendatario. En la práctica judicial, se presentan principalmente las siguientes situaciones:

I. El depósito de garantía tiene por naturaleza la indemnización por incumplimiento contractual.

En tales circunstancias, el contrato de arrendamiento de vivienda suele estipular lo siguiente: «En caso de incumplimiento contractual por parte del arrendatario, se conviene tanto la retención del depósito de arrendamiento como el pago de una determinada indemnización convencional». O bien se estipula lo siguiente: «Si el arrendatario comete actos de incumplimiento contractual tales como la rescisión anticipada del contrato de arrendamiento, el subarrendamiento sin autorización, el daño a la vivienda arrendada o la morosidad en el pago del alquiler, entre otros, el arrendador goza del derecho a retener el depósito de arrendamiento; en caso de que el importe del depósito no sea suficiente para cubrir las pérdidas ocasionadas, el arrendatario deberá indemnizar la parte restante».

Por ejemplo, en el caso N.º (2018) Hu 02 Min Zhong 3981, el tribunal estimó que: «Aunque la Empresa Jinshengfa no había abonado el depósito de garantía, la estipulación prevista en el contrato de arrendamiento que establece que la forma de asumir la responsabilidad por incumplimiento contractual en caso de rescisión del contrato es la confiscación del depósito de garantía se considerará como una estipulación sobre el importe de la cláusula penal, es decir, en caso de que la rescisión del contrato sea causada por el incumplimiento de una de las partes, la parte incumplidora deberá abonar a la otra parte una cláusula penal de 20.000 yuanes».

En el caso (2022) Yue 01 Min Zhong N.º 27148, el Tribunal sostuvo: «De conformidad con lo estipulado en la Cláusula 5, Párrafo 3 del contrato, Qu Yuqiang deberá devolver a Fan Youquan el doble del depósito por importe de 8.800 yuanes y abonar las pérdidas de inversión por importe de 10.000 yuanes. En cuanto a las pérdidas de beneficios por alquiler de viviendas, como se mencionó anteriormente, la devolución del doble del depósito y la indemnización por pérdidas de beneficios de inversión estipuladas por las partes en el contrato de arrendamiento de vivienda regulan en realidad la responsabilidad por incumplimiento contractual y la indemnización por daños y perjuicios aplicables cuando el arrendador incumple el contrato.»

¿Significa esto que, una vez que se determine que el depósito de garantía tiene la naturaleza de penalidad contractual, el arrendador está facultado para retenerlo directamente? ¡La respuesta es negativa! En los casos en que el depósito de garantía tenga la naturaleza de penalidad contractual, tanto la cuestión de si el arrendador puede retener la totalidad del depósito de garantía como la de si puede reclamar simultáneamente el pago de la penalidad contractual después de retener dicho depósito dependerán de las circunstancias específicas del caso.

Generalmente se considera que la indemnización por incumplimiento contractual cumple tanto la función de compensar las pérdidas sufridas por la parte cumplidora a causa del incumplimiento de la otra parte (es decir, la función compensatoria), como la función de instar a las partes a cumplir el contrato de buena fe (es decir, la función punitiva). Aunque los juzgados respetan la autonomía de la voluntad de las partes (es decir, la cláusula de indemnización por incumplimiento contractual estipulada en el contrato), si la indemnización por incumplimiento contractual es excesivamente alta, las partes también pueden solicitar al juzgado que la reduzca.

En la práctica judicial, la determinación de si la indemnización por incumplimiento contractual es excesivamente alta se basa principalmente en las pérdidas reales sufridas por la parte cumplidora, el grado de culpa de la parte incumplidora, los beneficios esperados y el estado de cumplimiento del contrato.

En lo que respecta específicamente a los conflictos derivados de contratos de arrendamiento de viviendas, si se estipulan simultáneamente la retención de la fianza y el pago de la indemnización por incumplimiento contractual, la responsabilidad por incumplimiento contractual asumida por el arrendatario puede resultar excesivamente alta. A solicitud del arrendatario, los juzgados suelen efectuar el ajuste correspondiente de acuerdo con las circunstancias reales.

Por ejemplo, en el asunto N.º (2018) Hu 01 Min Zhong 1648, el tribunal sostuvo que: «La Compañía Shibo Bailian requirió que la Compañía Yunhao asumiera la penalidad convencional por rescisión de contrato, calculada conforme al monto del alquiler y los gastos de administración de propiedad de 6 meses, lo que se ajusta a lo estipulado en el contrato. La Compañía Yunhao presentó la alegación de que la penalidad convencional era excesiva. Al respecto, se considera que para determinar si el monto de la penalidad convencional es excesivo se deben tomar en consideración factores integrales como el estado de cumplimiento del contrato, el grado de culpa de las partes y los beneficios esperados, entre otros. Actualmente, dado que la Compañía Shibo Bailian ya ha confiscado el depósito de arrendamiento correspondiente, el Tribunal de Primera Instancia ajustó discrecionalmente la penalidad convencional a 585.520,84 yuanes.»

II. La naturaleza de la fianza consiste en garantizar el cumplimiento del contrato de arrendamiento.

En tales circunstancias, los contratos de arrendamiento de vivienda suelen estipular lo siguiente: «Una vez vencido el plazo de arrendamiento, después de que el arrendatario haya saldado la totalidad de los gastos adeudados o de que los gastos impagos se hayan descontado de la fianza de arrendamiento de vivienda, el arrendador devolverá la fianza de arrendamiento de vivienda de una sola vez sin devengar intereses el mismo día de la devolución de la vivienda por parte del arrendatario».

Es decir, en virtud de este tipo de cláusulas, el arrendador no goza del derecho a descontar directamente la fianza. En los casos en que se hayan descontado los gastos razonables correspondientes o el arrendatario ya haya asumido la responsabilidad por incumplimiento contractual, el arrendador habrá perdido la base contractual para seguir poseyendo la fianza, por lo que está obligado a devolverla.

Por ejemplo: En el Caso N.º 53 de Retrial Civil de la Suprema Corte Popular (2017), el Tribunal sostuvo: «En relación con la cuestión de la devolución del depósito de garantía. De conformidad con el acuerdo alcanzado entre las partes, en caso de que la Compañía Jinli Laiyuan no adeude alquiler, gastos energéticos ni otros gastos correspondientes, la Fábrica de Lana deberá devolver el depósito en el plazo de un mes después del vencimiento del contrato. Por su naturaleza, el depósito implicado en el presente caso tiene el carácter de garantía para el cumplimiento puntual por parte de la Compañía Jinli Laiyuan de sus obligaciones contractuales como el pago del alquiler. Dado que este Tribunal ha confirmado la rescisión del *Contrato de Arrendamiento de Edificio Comercial* celebrado entre las partes, al mismo tiempo ha ordenado que la Compañía Jinli Laiyuan cumpla con la obligación de pagar el alquiler adeudado a la Fábrica de Lana y asuma la correspondiente responsabilidad por incumplimiento contractual, la Fábrica de Lana ya no cuenta con fundamento contractual para seguir poseyendo el depósito pagado por la Compañía Jinli Laiyuan. Por consiguiente, este Tribunal estima favorablemente la demanda de retrial de la Compañía Jinli Laiyuan por la que solicita que la Fábrica de Lana le devuelva el depósito.»

En el caso No. (2023) Jing 03 Min Zhong 4019, el Tribunal consideró lo siguiente:

«El plazo de arrendamiento estipulado en el contrato celebrado entre ambas partes va del 17 de septiembre de 2020 al 16 de septiembre de 2021. Du Xichen abandonó la vivienda arrendada el 15 de marzo de 2021. Por haber adquirido una vivienda por cuenta propia, Du Xichen abandonó la vivienda dentro del plazo de vigencia del contrato, conducta que infringe lo estipulado contractual y constituye incumplimiento contractual. Sin embargo, el acuerdo firmado por ambas partes no estipula que el depósito no sea reembolsable en esta circunstancia, ni que el depósito sea cobrado por el arrendador como indemnización por incumplimiento contractual. Actualmente, Du Xichen ha liquidado todos los gastos correspondientes al período de arrendamiento, por lo que Xu Qing debe devolver el depósito de 5700 yuanes a Du Xichen. Por consiguiente, el Tribunal estima fundada la demanda de Du Xichen por la que solicita a Xu Qing la devolución del depósito de 5700 yuanes.»

III. La naturaleza del depósito es la de garantía de cumplimiento de contrato.

Salvo en los supuestos anteriormente mencionados, en ocasiones el arrendador y el arrendatario no estipulan ni la naturaleza del depósito ni la forma de tratamiento del mismo. En tales casos, se considera generalmente que dicho depósito tiene la naturaleza de depósito de garantía de cumplimiento del contrato, que consiste en una suma determinada de dinero entregada en custodia por el arrendatario al arrendador para garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones contractuales. Si queda saldo del depósito después de que este se utilice para saldar las deudas pertinentes del arrendatario, dicho saldo deberá ser devuelto.

En el caso N.º (2016) Min 06 Min Zhong 2433, el Tribunal Popular sostuvo lo siguiente:

«En el presente caso, la fianza de 10.000 yuanes abonada por Han Moumou a Wang Moumou reviste la naturaleza de depósito de garantía de cumplimiento contractual, cuyo fin es asegurar que Han Moumou cumpla sus obligaciones conforme al contrato durante el plazo de arrendamiento. La sentencia de primera instancia calificó erróneamente la referida fianza de 10.000 yuanes como depósito penal, lo que supone una calificación jurídica incorrecta. Además, el plazo de arrendamiento estipulado en el contrato objeto del presente caso aún no ha vencido, por lo que todavía no es posible determinar si Han Moumou ha incurrido en incumplimiento contractual durante el plazo de cumplimiento restante. Es improcedente que la sentencia de primera instancia ordenara directamente a Wang Moumou devolver la fianza de 10.000 yuanes una vez vencido el contrato. De conformidad con las cláusulas contractuales, dicha fianza deberá ser devuelta por Wang Moumou después de que Han Moumou haya cumplido íntegramente sus obligaciones contractuales al vencimiento del plazo del contrato. Sin embargo, dado que Wang Moumou no interpuso recurso de apelación, este Tribunal no modificará la disposición sobre la citada fianza de 10.000 yuanes establecida en la sentencia de primera instancia.»

En el caso N.º (2018) Su 01 Min Zhong 3033, el tribunal consideró que la naturaleza del depósito de garantía estipulado en el acuerdo de arrendamiento consiste en la garantía para el cumplimiento del contrato de arrendamiento, cuyo ámbito de garantía abarca el alquiler y los gastos pendientes de pago, así como la responsabilidad por incumplimiento contractual correspondiente. Dado que las partes del presente caso han interpuesto demandas separadas por los gastos pendientes de pago y la responsabilidad por incumplimiento contractual, y ninguna de ellas ha solicitado compensar dichos importes con el depósito de garantía, la solicitud del demandado en apelación de devolver el depósito de garantía deberá ser estimada.

En el caso No. (2016) Yue 06 Minzhong 1675, el tribunal sostuvo: «En cuanto a la reclamación presentada por Tang Moumou para que Zeng Moumou le devuelva los 6.000 yuanes de depósito de garantía. Dado que las dos partes no han estipulado expresamente el tratamiento del depósito de garantía en el contrato, la alegación de Zeng Moumou de confiscar la totalidad del depósito de garantía por incumplimiento contractual de Tang Moumou carece de base contractual. Al mismo tiempo, en ausencia de acuerdo especial entre las partes, la naturaleza del depósito de garantía en los contratos de arrendamiento generales es una cantidad determinada de dinero pagada por adelantado por el arrendatario al arrendador para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales. En caso de incumplimiento por parte del arrendatario, se utiliza para saldar las obligaciones dinerarias no cumplidas por el arrendatario y compensar los daños causados al arrendador. Cuando el depósito de garantía no sea suficiente para saldar las deudas del arrendatario, el arrendatario deberá realizar el pago adicional de las deudas. Si después de que el depósito de garantía se utilice para saldar las deudas del arrendatario todavía haya un remanente, el arrendador deberá devolverlo al arrendatario.»

Según el análisis anterior, el autor considera que el arrendador no tiene derecho a deducir la fianza directamente en todos los casos. Si las partes no estipulan que el arrendador tiene derecho a confiscar la fianza, el arrendador deberá devolver la fianza al arrendatario después de que este haya saldado los gastos correspondientes. Si las partes acuerdan que la fianza tiene la naturaleza de indemnización por incumplimiento contractual y la indemnización por incumplimiento resultante es excesivamente alta, el arrendatario podrá solicitar la reducción de la misma para minimizar sus propias pérdidas.

El autor también recuerda al público que al celebrar el contrato de arrendamiento, se debe prestar especial atención a cláusulas como las de fianza e indemnización por incumplimiento contractual. La forma de estipular la cláusula de fianza determina si se puede solicitar finalmente al arrendador la devolución de la fianza. Al mismo tiempo, se recuerda al público que al pagar el alquiler, la fianza y los gastos de agua y electricidad, se debe indicar claramente la naturaleza de cada pago en la nota de la operación de pago y conservar debidamente los comprobantes de pago correspondientes, a fin de evitar caer en trampas relativas a la fianza.

Enlaces a Disposiciones Legales

Artículo 584 del Código Civil de China dispone que, si una de las partes incumple sus obligaciones contractuales o el cumplimiento de las mismas no se ajusta a lo acordado, causando daños a la otra parte, el monto de la indemnización por daños y perjuicios deberá ser equivalente a los daños causados por el incumplimiento, incluidos los beneficios que podrían obtenerse tras el cumplimiento del contrato; sin embargo, dicho monto no podrá exceder los daños que la parte incumplidora previó o debió haber previsto en el momento de la celebración del contrato como posible consecuencia del incumplimiento contractual.

El Artículo 585 del Código Civil establece que las partes podrán convenir que, en caso de incumplimiento contractual por una de las partes, ésta abone una cantidad determinada de multa por incumplimiento de conformidad con las circunstancias del incumplimiento, así como el método de cálculo del monto de indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual.

Si la multa por incumplimiento acordada es inferior a los daños y perjuicios causados, el Tribunal Popular o el órgano arbitral podrán aumentarla a solicitud de la parte interesada; si la multa por incumplimiento acordada es excesivamente superior a los daños y perjuicios causados, el Tribunal Popular o el órgano arbitral podrán reducirla adecuadamente a solicitud de la parte interesada.