发布时间:2026-08-20 09:19:58
一、问题的起因：“94方案”售后公房，由居民家庭共同购买，但产权只能登记为一人
1994年5月18日上海市政府发布《关于出售公有住房的暂行办法》（沪府发〔1994〕19号），其中规定：“凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和符合分配条件的职工出售。”，“购买成本价公有住房的对象，应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工。”
基于上述规定，当年符合条件的上海家庭购买售后公房普遍操作是：
Ø 居民家庭共同签署《购买公有住房委托书》，确认家庭中一人为“购房人”；
Ø “购房人”到所在地房管部门签署《上海市公有住房出售合同》办理购房手续；
Ø 获得产权登记证。（当时政策，房屋产权只能登记一个人，通常登记在购房人一人名下）
由此造成：购房资格是由公房承租人、配偶、同住成年人等全体家庭成员的资格确定，但完成购房后的产权人只有一人。
二、问题的应对：相关人员可在诉讼时效内主张产权，婚姻存续期间购得的，为夫妻共同财产。
1996年10月31日上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知（沪高法[1996]250号）
Ø 第9条：按"九四"方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。
Ø 第10条：婚姻存续期间购得的房屋，房屋产权虽以配偶中一人名义登记的，除有书面约定外，该房屋产权为夫妻共同财产，房产取得时间以房屋买卖合同签订的时间确定。
据此，对购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人如果在20年最长诉讼时效内主张房屋产权共有，审判机关予以确认，超过20年的，则视为放弃主张。作为配偶一方，公房在婚姻存续期间购得的，认定为夫妻共同财产。
审判机关基于上述意见的相关判例：
（2020）沪02民终10573号
“94方案”购买售后公房，登记于夫妻一方名下，后转卖给近亲属。现夫妻双方均已离世，没有留下遗嘱。法院认定，系争房屋为夫妻共同财产，一方转卖行为无效，判决房屋买卖合同无效。
持相同观点的判决还有：（2021）沪02民终9831号、（2021）沪01民终2082号、（2020）沪01民终2897号、（2016）沪0115民初79755号
审判机关的观点阐述：
“系争房屋系潘某6、梁某婚姻关系存续期间取得，故梁某享有系争房屋的物权属法定权利，无需登记即发生效力。也正因为如此，潘某6依94方案以一人名义购得系争房屋，梁某并不需要再以主张产权的方式进行救济，以弥补94方案的缺陷，登记于潘某6名下的系争房屋依婚姻法当然属夫妻共同共有，不能因梁某生前未主张而剥夺其法定权利。”
三、审判机关态度转变：如夫妻一方生前未主张产权，售后公房认定为个人财产，其近亲属无权主张产权。
（2026）沪02民终1169号
“94方案”售后公房，产权登记在夫妻一方名下，后将房屋转售给近亲属。现近亲属起诉转售行为无效，房屋恢复登记至原登记人名下。法院认定房屋为个人财产，转让行为有效，判决驳回诉请。
持相同观点的判决还有：（2025）沪02民终10699号、（2024）沪0106民初36078号、（2024）沪0104民初8941号
审判机关的观点阐述：
“94方案是特定时期房改政策下的特定产物，按94方案购买房屋时，产权只能登记在一人名下。此后，相关法律和政策规定，在诉讼时效内，相关同住人、出资人等具备购房资格的人可以主张确认房屋产权共有。然而，可以主张产权共有的人，如其生前未主张房屋产权共有，则视为同意房屋产权归于产权登记人所有，死者的近亲属亦不能以夫妻共同财产为由主张相应权利。本案系争房屋产权根据94方案取得于孙某与王某婚姻关系存续期间，登记于孙某名下。王某生前并未主张成为共有人，应视为同意系争房屋产权归于孙某所有。故系争房屋应属于孙某的个人财产，而非夫妻共同财产。”
四、作者理解：尊重权利人生前安排，维持现有客观产权状态。
作者发现持以上观点的判决仅局限于特定案情：“房屋产权登记人及其配偶都已去世，配偶生前没有对房屋提出权利主张，而房屋产权登记人在世时对房产进行了处分安排。”从判例中不难发现，2020年、2021年，审判机关仍然坚持夫妻共同财产的规则，推翻房屋产权登记人生前的处分决定，将房屋产权恢复到初始状态，重新进行分配。而到2024年、2025年、2026年，对于同样情况，审判机关的态度发生重大转变，不再推翻登记人生前的处分，而是选择维持现有产权安排。作者认为，“94方案”距今已过去超30年，在此期间权利人及其近亲属完全有机会提出共有主张，如果夫妻一方在世时作了产权处分而其另一方又没有提出反对直至双方离世，鉴于时间跨度和斯人已去，审判机关选择不用裁判的强制力打破现状，而是倾向于认为当前现状本身就是夫妻双方生前的一致意愿。作者还注意到，同样是“94方案”售后公房，产权登记在夫妻一方名下，只要另一方生前通过遗嘱或其他方式表示过对自己产权份额的分配意见，审判机关都会遵照该意见进行分配，参考（2025）沪01民终13360号，（2021）沪01民终7123号。由此也能说明，相关裁判更多的是出于对逝者生前意愿的尊重。
据此，目前对于“94方案”售后公房是否属于夫妻共同财产的争议判决并不存在突破夫妻共同财产法定的问题，实际是审判机关为了解决特定情形下房产析产确权的裁量选择。法律工作者在今后遇到类似案情时，须对当事人提示诉讼析产的风险，并辅导当事人通过其他方式处理争议房产问题。
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