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I. Origen del problema: vivienda pública adquirida conjuntamente por una unidad familiar bajo el “Plan de 1994”, con titularidad registrada a una sola persona

El 18 de mayo de 1994, el Gobierno Municipal de Shanghái promulgó las Medidas Provisionales para la Venta de Viviendas Públicas (Hu Fu Fa〔1994〕n.º19), que establecían: “Todas las viviendas públicas independientes podrán venderse a las familias inquilinas y a los trabajadores que cumplan los requisitos de asignación de vivienda.” “Los compradores de vivienda pública a precio de coste deberán ser los inquilinos de la vivienda pública con residencia permanente en Shanghái, los adultos convivientes y los trabajadores que reúnan las condiciones de asignación de vivienda.”

De conformidad con dichas disposiciones, las familias elegibles de Shanghái seguían generalmente este procedimiento para adquirir viviendas públicas vendidas tras la reforma:

La familia firmaba conjuntamente un Poder para la Compra de Vivienda Pública, designando a un miembro como “comprador”;

El “comprador” formalizaba el Contrato de Compraventa de Vivienda Pública de Shanghái ante la autoridad de vivienda local para completar los trámites;

Se obtenía el certificado de titularidad. (Según la política vigente en aquel momento, la propiedad solo podía registrarse a nombre de una persona, normalmente el comprador designado.)

Esto generó una situación contradictoria: la capacidad de compra dependía conjuntamente del inquilino de la vivienda pública, su cónyuge, los adultos convivientes y otros miembros de la familia, pero tras la compra solo figuraba un titular registrado.

II. Solución al problema: las personas afectadas pueden reclamar la cotitularidad dentro del plazo de prescripción; los bienes adquiridos durante el matrimonio son bienes gananciales

El 31 de octubre de 1996, el Tribunal Superior Popular de Shanghái publicó la Notificación sobre la emisión de varias opiniones para resolver conflictos derivados de la venta de viviendas públicas (Hu Gao Fa〔1996〕n.º250):

Artículo 9: Si la vivienda se adquiere bajo el “Plan de 1994” y el certificado de propiedad está registrado a nombre de una sola persona, el comprador, la persona que aporta puntos por antigüedad laboral, la que aporta puntos por rango profesional, los antiguos convivientes de la vivienda pública y los contribuyentes cualificados pueden reclamar la cotitularidad dentro del plazo de prescripción, la cual podrá ser confirmada.

Artículo 10: Si la vivienda se adquiere durante el matrimonio y se registra solo a nombre de uno de los cónyuges, se considerará bien ganancial salvo acuerdo escrito en contrario. La fecha de adquisición será la de firma del contrato de compraventa.

Por consiguiente, si el comprador, quien aporta puntos por antigüedad laboral, quien aporta puntos por rango profesional, los antiguos convivientes o los contribuyentes cualificados reclaman la cotitularidad dentro del plazo máximo de prescripción de 20 años, la autoridad judicial la confirmará. Las reclamaciones presentadas después de dicho plazo se considerarán renunciadas. Para el cónyuge, la vivienda pública adquirida durante el matrimonio se reconoce como bien ganancial.

Sentencias judiciales basadas en las citadas opiniones:(2020) Hu 02 Min Zhong n.º10573Vivienda pública comprada bajo el “Plan de 1994”, registrada a nombre de uno de los cónyuges y posteriormente transmitida a parientes cercanos. Ambos cónyuges fallecieron sin testamento. El tribunal declaró que la vivienda era bien ganancial, invalidó la transmisión realizada por uno de ellos y declaró nulo el contrato de compraventa.

Otras sentencias con criterio coincidente: (2021) Hu 02 Min Zhong n.º9831, (2021) Hu 01 Min Zhong n.º2082, (2020) Hu 01 Min Zhong n.º2897, (2016) Hu 0115 Min Chu n.º79755

Fundamento judicial:“La vivienda litigiosa se adquirió durante el matrimonio entre Pan y Liang. Por tanto, Liang ostentaba un derecho real estatutario sobre la vivienda, que surte efectos sin necesidad de inscripción adicional. Por ello, cuando Pan compró la vivienda a su solo nombre conforme al Plan de 1994, Liang no necesitaba interponer una reclamación de cotitularidad para subsanar las deficiencias del citado plan. La vivienda registrada a nombre de Pan era por ministerio de la ley matrimonial propiedad común de ambos cónyuges. No se puede privar a Liang de su derecho estatutario por no haberlo ejercido en vida.”

III. Cambio de criterio judicial: si un cónyuge no reclamó la cotitularidad en vida, la vivienda pública se considera bien privado y sus parientes cercanos no pueden reclamar la titularidad

(2026) Hu 02 Min Zhong n.º1169Vivienda pública bajo el “Plan de 1994”, registrada a nombre de uno de los cónyuges y vendida posteriormente a parientes cercanos. Los parientes demandaron la nulidad de la transmisión y la reinscripción a nombre del titular original. El tribunal consideró la vivienda como bien privado, confirmó la validez de la transmisión y desestimó la demanda.

Otras sentencias con criterio coincidente: (2025) Hu 02 Min Zhong n.º10699, (2024) Hu 0106 Min Chu n.º36078, (2024) Hu 0104 Min Chu n.º8941

Fundamento judicial:“El Plan de 1994 es producto específico de la política de reforma de la vivienda de una época determinada, según el cual la titularidad solo podía inscribirse a nombre de una persona. Posteriormente, las leyes y políticas establecieron que los convivientes, contribuyentes y otras personas con derecho a comprar podían solicitar la confirmación de la cotitularidad dentro del plazo de prescripción. No obstante, quien tenga derecho a reclamar la cotitularidad y no lo haga en vida se entenderá que consiente que la vivienda sea propiedad exclusiva del titular registrado. Los parientes del causante no podrán reclamar derechos sobre la base de la comunidad de bienes gananciales. En el presente caso, la vivienda litigiosa se adquirió bajo el Plan de 1994 durante el matrimonio entre Sun y Wang y se registró a nombre de Sun. Wang no solicitó ser cotitular en vida, por lo que se entiende que consintió la propiedad exclusiva de Sun. En consecuencia, la vivienda constituye bien privado de Sun y no bien ganancial.”

IV. Análisis del autor: respeto a las disposiciones del causante en vida y mantenimiento del estado registral existente

El autor observa que las sentencias que adoptan este nuevo criterio se circunscriben a supuestos fácticos concretos: “tanto el titular registrado como su cónyuge han fallecido; el cónyuge no reclamó derechos sobre la vivienda en vida; y el titular registrado dispuso de la vivienda durante su vida.”

De las sentencias se desprende que en 2020 y 2021 los tribunales mantenían la regla de la comunidad de bienes gananciales, anulaban las disposiciones realizadas por el titular registrado en vida, restablecían la titularidad original y redistribuían la propiedad. En cambio, entre 2024 y 2026, ante supuestos idénticos, los tribunales han modificado sustancialmente su criterio: ya no anulan las disposiciones del titular registrado y optan por mantener la titularidad vigente.

El autor sostiene que han transcurrido más de treinta años desde la aprobación del Plan de 1994. Los titulares de derechos y sus parientes contaron con tiempo suficiente para reclamar la cotitularidad. Cuando uno de los cónyuges dispuso de la vivienda en vida y el otro no formuló oposición hasta el fallecimiento de ambos, los tribunales renuncian a alterar la situación consolidada mediante resolución judicial, interpretando el estado actual como voluntad común de los cónyuges en vida.

El autor también señala que, para el mismo tipo de vivienda pública del Plan de 1994 registrada a nombre de uno de los cónyuges, los tribunales respetarán las instrucciones testamentarias o escritas del cónyuge fallecido sobre la distribución de su cuota. Véanse (2025) Hu 01 Min Zhong n.º13360 y (2021) Hu 01 Min Zhong n.º7123. Esto confirma que estas resoluciones priorizan el respeto a la última voluntad del causante.

En conclusión, las sentencias divergentes sobre si la vivienda pública del Plan de 1994 constituye bien ganancial no suponen una ruptura con las normas estatutarias sobre comunidad de bienes, sino que reflejan la discrecionalidad judicial para resolver la partición y confirmación de titularidad en supuestos concretos. Los profesionales del derecho, ante asuntos similares en el futuro, deberán advertir a sus clientes de los riesgos procesales en las demandas de partición y orientarlos hacia otros mecanismos para resolver la controversia sobre la vivienda.