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I. Origine du problème : logement public acquis conjointement par un foyer au titre du « dispositif de 1994 », dont la propriété ne pouvait être enregistrée qu’au nom d’une seule personne

Le 18 mai 1994, le Gouvernement municipal de Shanghai a publié les Mesures provisoires relatives à la vente des logements publics (Hu Fu Fa〔1994〕n°19), qui disposent : « Tous les logements publics autonomes peuvent être vendus aux ménages locataires et aux salariés remplissant les conditions d’attribution de logement. » « Les acquéreurs éligibles des logements publics au coût de revient sont les locataires de logements publics titulaires d’une résidence permanente à Shanghai, les adultes cohabitants et les salariés satisfaisant aux critères d’attribution de logement. »

Conformément aux dispositions précitées, les foyers shanghaïens éligibles suivaient généralement cette procédure lors de l’acquisition d’un logement public cédé après réforme :

Le foyer signait conjointement une procuration pour l’acquisition d’un logement public, désignant un membre du foyer comme « acquéreur » ;

L’« acquéreur » désigné concluait le contrat de vente de logement public de Shanghai auprès de l’autorité locale du logement pour accomplir les formalités d’achat ;

Le certificat de propriété était délivré. (Selon la politique en vigueur à l’époque, le droit de propriété ne pouvait être inscrit qu’au nom d’une seule personne, le plus souvent l’acquéreur désigné.)

Cette pratique a créé une situation paradoxale : l’éligibilité à l’acquisition était déterminée collectivement par le locataire du logement public, son conjoint, les adultes cohabitants et les autres membres du foyer, tandis qu’une seule personne figurait comme propriétaire inscrit après l’achat.

II. Traitement du problème : les personnes concernées peuvent demander la copropriété dans le délai de prescription ; le bien acquis pendant le mariage constitue un bien commun des époux

Le 31 octobre 1996, la Cour populaire supérieure de Shanghai a publié l’avis relative à la diffusion de plusieurs opinions sur le règlement des litiges consécutifs à la vente des logements publics (Hu Gao Fa〔1996〕n°250) :

Article 9 : Lorsqu’un logement est acquis au titre du « dispositif de 1994 » et que le certificat de propriété est établi au nom d’une seule personne, l’acquéreur, la personne apportant des points d’ancienneté, celle apportant des points de grade, les anciens cohabitants du logement public et les contributeurs éligibles peuvent demander la confirmation de la copropriété dans le délai de prescription.

Article 10 : Lorsqu’un logement est acquis pendant le mariage et enregistré au nom d’un seul époux, il constitue un bien commun des époux sauf convention écrite contraire. La date d’acquisition correspond à la date de signature du contrat de vente du logement.

Par conséquent, si l’acquéreur, la personne apportant des points d’ancienneté, celle apportant des points de grade, les anciens cohabitants ou les contributeurs éligibles demandent la copropriété dans le délai maximal de prescription de vingt ans, l’autorité judiciaire confirmera cette copropriété. Les demandes formées après ce délai sont réputées abandonnées. Pour un conjoint, le logement public acquis pendant le mariage est qualifié de bien commun des époux.

Jurisprudence fondée sur les avis précités :(2020) Hu 02 Min Zhong n°10573Logement public acquis au titre du « dispositif de 1994 », enregistré au nom d’un seul époux puis cédé à des parents proches. Les deux époux sont décédés sans testament. La cour a jugé que le logement litigieux constituait un bien commun des époux, a déclaré nulle la cession opérée par l’un d’eux et a annulé le contrat de vente.

Autres décisions concordantes : (2021) Hu 02 Min Zhong n°9831, (2021) Hu 01 Min Zhong n°2082, (2020) Hu 01 Min Zhong n°2897, (2016) Hu 0115 Min Chu n°79755

Motivation judiciaire :« Le logement litigieux a été acquis pendant le mariage de Pan et Liang. Liang disposait donc d’un droit réel statutaire sur ce bien, qui produit effet sans inscription complémentaire. C’est pourquoi, lorsque Pan a acquis le logement à son seul nom au titre du dispositif de 1994, Liang n’avait pas à former une demande complémentaire de copropriété pour corriger les lacunes du dispositif. Le logement enregistré au nom de Pan était, en vertu du droit matrimonial, un bien commun des époux. Le droit statutaire de Liang ne peut être supprimé au motif qu’elle ne l’a pas revendiqué de son vivant. »

III. Évolution de la position judiciaire : si un époux n’a jamais revendiqué la copropriété de son vivant, le logement public est qualifié de bien propre et ses parents proches ne peuvent pas réclamer de droits

(2026) Hu 02 Min Zhong n°1169Logement public au titre du « dispositif de 1994 », enregistré au nom d’un seul époux puis vendu à des parents proches. Ces derniers ont demandé l’annulation de la cession et la réinscription au nom du propriétaire initial. La cour a qualifié le logement de bien propre, confirmé la validité de la cession et rejeté la demande.

Autres décisions concordantes : (2025) Hu 02 Min Zhong n°10699, (2024) Hu 0106 Min Chu n°36078, (2024) Hu 0104 Min Chu n°8941

Motivation judiciaire :« Le dispositif de 1994 est un produit spécifique de la politique de réforme du logement d’une époque donnée, selon lequel la propriété ne pouvait être inscrite qu’au nom d’une seule personne. Les lois et politiques ultérieures ont prévu que les cohabitants, contributeurs et autres personnes éligibles pouvaient demander la confirmation de la copropriété dans le délai de prescription. Toutefois, toute personne habilitée à revendiquer la copropriété qui n’exerce pas ce droit de son vivant est réputée consentir à ce que le logement appartienne exclusivement au propriétaire inscrit. Les parents du défunt ne peuvent pas réclamer de droits au motif de la communauté des biens des époux. Dans cette affaire, le logement litigieux a été acquis au titre du dispositif de 1994 pendant le mariage de Sun et Wang et enregistré au nom de Sun. Wang n’a jamais demandé à être inscrite comme copropriétaire de son vivant ; elle est donc réputée avoir consenti à la propriété exclusive de Sun. Le logement constitue par conséquent un bien propre de Sun et non un bien commun des époux. »

IV. Analyse de l’auteur : respect des dispositions prises par le défunt de son vivant et préservation de l’état de propriété existant

L’auteur constate que les décisions adoptant cette nouvelle position ne concernent que des cas de figure spécifiques : « le propriétaire inscrit et son conjoint sont tous deux décédés ; le conjoint n’a jamais revendiqué de droits sur le logement de son vivant ; et le propriétaire inscrit a disposé du logement de son vivant. »

Il ressort de la jurisprudence qu’en 2020 et 2021, les tribunaux appliquaient encore la règle du bien commun des époux, annulaient les dispositions prises par le propriétaire inscrit de son vivant, rétablissaient la propriété dans son état initial et procédaient à un nouveau partage. À l’inverse, entre 2024 et 2026, pour des situations identiques, les tribunaux ont sensiblement modifié leur approche : ils n’annulent plus les actes de disposition du propriétaire inscrit et choisissent de maintenir le régime de propriété existant.

L’auteur estime que plus de trente ans se sont écoulés depuis le dispositif de 1994. Les titulaires de droits et leurs parents ont disposé d’un délai suffisant pour demander la copropriété. Lorsqu’un époux dispose du logement de son vivant et que l’autre ne soulève aucune opposition jusqu’au décès des deux, les tribunaux refusent de bouleverser une situation consolidée par la force judiciaire et considèrent l’état actuel comme l’expression de la volonté commune des époux de leur vivant.

L’auteur relève également que pour un logement public du dispositif de 1994 identique, enregistré au nom d’un seul époux, les tribunaux respecteront les instructions testamentaires ou écrites du conjoint décédé sur le partage de sa quote-part. Voir (2025) Hu 01 Min Zhong n°13360 et (2021) Hu 01 Min Zhong n°7123. Cela confirme que ces décisions visent avant tout à respecter la dernière volonté du défunt.

En conclusion, les jugements divergents sur la qualification du logement public du dispositif de 1994 comme bien commun des époux ne rompent pas avec les règles légales de la communauté matrimoniale. Ils traduisent plutôt le pouvoir d’appréciation des juridictions pour résoudre le partage et la confirmation de propriété dans des circonstances spécifiques. À l’avenir, face à des affaires similaires, les juristes devront informer leurs clients des risques liés aux actions en partage judiciaire et les orienter vers d’autres modes de résolution des litiges immobiliers.