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Introduction du cas : En septembre 2020, la société A, en qualité de bailleur, a loué son local commercial situé en bordure de rue à la société B, locataire. Les deux parties ont signé un *Contrat de location de logement*, dans lequel ont été convenues les clauses relatives à la responsabilité pour violation de contrat incombant à la société B en cas de retard de paiement du loyer. Par la suite, l'épidémie a entraîné de graves pertes d'exploitation du local commercial, si bien que la société B a été dans l'incapacité de verser le loyer. Compte tenu des facteurs liés à l'épidémie, la société A a consenti à ce que la société B diffère temporairement le paiement du loyer. Toutefois, après la fin de l'épidémie, la société B, estimant que la société A présentait des lacunes en matière de gestion, n'a toujours pas effectué le paiement du loyer. À l'expiration du contrat de location initial, les deux parties n'ont pas officiellement résilié leur relation de location, et la société B a continué d'utiliser le local commercial de la société A, ce qui a fait naître entre les deux parties une relation de contrat de location à durée indéterminée. La société B refusant toujours de verser le loyer à ce stade, la société A a adressé à la société B une lettre de notification de résiliation du contrat au motif de la violation de contrat de cette dernière, ce qui a donné lieu à un litige judiciaire.

Le tribunal a finalement rendu le jugement selon lequel la société B est tenue de payer le loyer. En revanche, en ce qui concerne la responsabilité pour violation de contrat découlant de la résiliation du contrat, le tribunal a statué sur la base du motif suivant : «La société A a exercé son droit de résiliation au cours de la période de validité du contrat de location à durée indéterminée, et la société B n'a commis aucune violation de contrat relativement à la résiliation dudit contrat, par conséquent, la société B n'est pas tenue d'assumer la responsabilité pour violation de contrat». Bien que le tribunal ait jugé que la société B n'assume pas la responsabilité pour violation de contrat, il n'a pas procédé à l'éclaircissement judiciaire sur la question de savoir si les clauses relatives à la violation de contrat prévues dans le contrat de location initial peuvent continuer à s'appliquer pendant la durée du contrat de location à durée indéterminée. C'est pourquoi l'auteur a mené des recherches sur cette question et a constaté qu'il existe de vives divergences quant à la qualification de cette question dans la pratique judiciaire de la Chine, et que les jugements rendus dans différentes régions adoptent des positions différentes. L'auteur a l'honneur de présenter les résultats de ses recherches sous la forme du présent article, pour discussion et référence de tous.

Point 1 : Pendant la durée d'un contrat de location à durée indéterminée, les clauses relatives à la responsabilité pour inexécution du contrat prévues dans le contrat de location initial continuent de s'appliquer. Ce point de vue est partagé par les tribunaux de Beijing, les tribunaux du Guangdong, entre autres.

Le fondement juridique de ce point de vue est le suivant : Article 734 du Code civil de la République populaire de Chine : À l'expiration de la durée du contrat de location, si le locataire continue d'utiliser la chose louée et que le bailleur ne formule aucune objection, le contrat de location initial continue de produire effet, mais la durée de la location est indéterminée.

Affaire n° 1 : Litige relatif au contrat de location de maisons entre la Société Huafang et la Société Huameiren 【(2023) Jing 02 Min Zhong n° 5047】

Le tribunal de première instance estime que, dans la présente affaire, le contrat de location conclu entre la Société Hua Fang et la Société Huameiren a expiré le 31 décembre 2020 et que les deux parties n'ont pas signé de nouveau contrat de location écrit à l'issue de ce terme. Par la suite, la Société Huameiren a continué d'occuper le logement loué et de verser le loyer, et la Société Hua Fang n'a soulevé aucune objection à cet égard. Par conséquent, les clauses pertinentes du contrat initial restent valables pour les deux parties, mais la durée de location est indéterminée ; chacune des parties peut résilier le contrat à tout moment à condition d'en informer l'autre partie dans un délai raisonnable. Conformément à la clause 14.4 du contrat initial, lors de la résiliation du contrat, la Société Huameiren doit libérer et restituer le logement loué à la Société Hua Fang ; si elle ne parvient pas à déménager dans le délai imparti, elle doit verser à la Société Hua Fang un complément de loyer correspondant au double du loyer journalier. Étant donné que la Société Huameiren n'a pas déménagé du logement objet de l'affaire après l'expiration du terme du contrat et qu'elle continue d'occuper et d'utiliser le logement loué après la résiliation du contrat, le tribunal accueille l'ensemble des demandes judiciaires de la Société Hua Fang tendant à ce que la Société Huameiren paie les frais d'occupation du logement pour la période de retard ainsi que la pénalité pour retard de libération du logement loué.

La cour d'appel estime que le jugement de première instance, qui a pris pour référence les clauses de responsabilité pour violation du contrat stipulées dans le *Contrat de location de logements* conclu entre les deux parties et condamne la Société Huameiren à verser à la Société Huafang les frais d'occupation du logement ainsi que les pénalités conventionnelles, ne comporte aucune irrégularité. La présente cour confirme ledit jugement.

Affaire n°2 : Litige relatif au contrat de bail immobilier opposant la Société d'Éducation Scolaire Liwan à la Société de Gestion Immobilière Lijia 【(2021) Yue 01 Minzhong n° 23571】

Le tribunal de première instance considère que : En ce qui concerne les pénalités contractuelles, avant la résiliation du contrat, la Société d'Éducation Scolaire Liwan et la Société de Gestion Immobilière Lijia ont établi une relation de contrat de location à durée indéterminée. Hormis la durée indéterminée du contrat, les autres droits et obligations des deux parties doivent être exécutés conformément aux stipulations du «Contrat de location de logement de Guangzhou» initial. La Société de Gestion Immobilière Lijia n'a pas versé les frais d'occupation et d'usage mensuels dans les délais convenus par le contrat, ce qui constitue un manquement contractuel. La demande de la Société d'Éducation Scolaire Liwan tendant à ce que la Société de Gestion Immobilière Lijia paie respectivement les pénalités contractuelles par mois est légale et raisonnable, et est donc accueillie. Toutefois, le taux de 1 % par jour est excessif, il est ajusté judiciairement comme suit : avant le 19 août 2019, le taux applicable est le taux d'intérêt des prêts de la Banque populaire de Chine correspondant à la même période ; à compter du 20 août 2019, le taux applicable est le taux d'offre privilégié du marché des prêts publié par le Centre national de négociation interbancaire de Chine, et le montant total des pénalités contractuelles est limité au montant du principal.

La Cour de second instance estime que : En ce qui concerne l'indemnité forfaitaire, la Société de services immobiliers Lijia n'a pas versé le loyer du mois en cours avant le 10 de chaque mois conformément à la convention contractuelle conclue entre les deux parties, ce qui constitue une inexécution de ses obligations contractuelles et a causé à la Société d'éducation scolaire Liwan des pertes résultant de l'immobilisation de ses capitaux. Elle doit donc payer à la Société d'éducation scolaire Liwan l'indemnité forfaitaire convenue. Toutefois, le niveau de l'indemnité forfaitaire convenu par les deux parties est excessivement élevé. L'ajustement du niveau de l'indemnité forfaitaire opéré par la Cour de première instance n'est pas entaché d'irrégularité, la présente Cour le confirme. En revanche, le traitement de la Cour de première instance relatif à la durée de calcul de l'indemnité forfaitaire est entaché d'erreur, la présente Cour le corrige. La demande d'appel de la Société de services immobiliers Lijia visant à refuser de verser l'indemnité forfaitaire est dépourvue de fondement, la présente Cour ne l'admet pas.

Point de vue n° 2 : Pendant la durée du contrat de location à durée indéterminée, les clauses relatives à la violation du contrat prévues dans le contrat de location initial ne peuvent plus continuer à s'appliquer. Ce point de vue est partagé par les tribunaux populaires de la municipalité de Shanghai, les tribunaux populaires de la province de l'Anhui, entre autres.

Les arguments généralement invoqués à l'appui de cette opinion sont les suivants : Premièrement, la responsabilité pour violation de contrat relève de la responsabilité stricte et doit être expressément convenue par les deux parties. Deuxièmement, la clause de responsabilité pour violation de contrat prévue dans le contrat initial est établie pour une durée de location spécifique. À l'expiration de la durée de location initiale, les deux parties ont formé une nouvelle relation de location à durée indéterminée. Le point de départ du calcul de la responsabilité pour violation de contrat est lié à la convention relative au moment du paiement, or la convention sur le moment du paiement est ambiguë. Par conséquent, la clause de responsabilité pour violation de contrat du contrat initial ne peut plus être appliquée.

Affaire n° 1 : Litige relatif au contrat de location de logement opposant la Société à responsabilité limitée A de Shanghai à B 【(2013) n° 972 de l'affaire d'appel civile de la deuxième chambre civile du Premier Tribunal populaire intermédiaire de Shanghai, référence abrégée de l'affaire : (2013) Hu Yi Zhong Min Er (Min) Zhong Zi n° 972】

La Cour estime que : Conformément aux dispositions légales, la responsabilité pour violation du contrat est une responsabilité stricte claire et spéciale, qui se définit comme la responsabilité civile que doit assumer une partie envers l'autre partie conformément aux stipulations contractuelles, lorsque l'une des parties ne s'acquitte pas de ses obligations contractuelles ou que l'exécution de ses obligations n'est pas conforme aux stipulations du contrat. Par conséquent, si les parties n'ont pas prévu de clause relative à la responsabilité pour violation du contrat dans le contrat, aucune responsabilité pour violation du contrat ne naît. Le bail à durée indéterminée issu de l'expiration du bail initial constitue un nouveau contrat, de sorte que les clauses relatives à la responsabilité pour violation du contrat prévues dans le bail initial ne sont pas applicables au bail à durée indéterminée. Par conséquent, la demande de paiement de pénalité de retard formulée par b sur la base des stipulations du bail initial est contraire à la loi, et la Cour de première instance ne peut pas l'accueillir.

Affaire n° 2 : Différend entre WANG Guotai et FEI Yuhuan relatif au contrat de location de logement 【(2020) Hu 0107 Min Chu n° 4301】

Le Tribunal estime que : Quant à la prétention du demandeur selon laquelle le dépôt de garantie doit être imputé sur la pénalité contractuelle, attendu que la responsabilité pour violation de contrat prévue dans le contrat de location conclu entre les deux parties ne s'applique qu'aux cas de résiliation anticipée du contrat survenant pendant la durée de location convenue dans le contrat, et que dans la présente affaire, les deux parties ont formé une relation de location à durée indéterminée après l'expiration de la durée du contrat, ladite clause pénale n'est donc plus applicable.

Affaire n°3 : Litige opposant Zheng Moumou à Li Moumou relatif au contrat de location de logement 【Numéro de dossier : (2018) Wan 1323 Min Chu n°1698】

La Cour estime que : Après l'expiration le 22 février 2014 du Contrat de location de logement conclu entre le demandeur et le défendeur, les deux parties n'ont pas conclu de nouveau contrat, de sorte qu'un contrat de location à durée indéterminée s'est formé entre elles. Les parties n'ont pas expressément convenu de clause pénale dans le cadre de ce nouveau rapport contractuel, par conséquent la clause pénale prévue dans le contrat de location initial ne saurait continuer à s'appliquer. En outre, la clause pénale stipulée dans le contrat de location initial a été établie spécifiquement pour ledit contrat assorti d'une durée de location déterminée, et ne s'applique pas au contrat de location à durée indéterminée survenu après l'expiration du contrat initial. Par conséquent, la présente Cour rejette la prétention du demandeur relative au paiement de la pénalité contractuelle.

Dans le cadre d'un bail à durée indéterminée, la période d'utilisation ne peut être déterminée en l'absence de convention y afférente. Par ailleurs, le demandeur n'a pas atteint de consensus avec le défendeur sur la durée spécifique de la période de paiement du loyer entre la date de formation du bail à durée indéterminée et la date d'envoi de la notification de résiliation du rapport de location. Par conséquent, la Cour estime que les clauses relatives aux modalités de paiement du loyer prévues dans le Contrat de bail doivent être considérées comme des clauses dont la convention n'est pas claire dans le cadre du bail à durée indéterminée conclu entre les deux parties. Conformément aux dispositions légales de la Chine, la durée du bail à durée indéterminée en l'espèce est inférieure à un an, de sorte que le défendeur doit payer le loyer à l'expiration de la période de location. Le demandeur a réclamé au défendeur le paiement de la pénalité pour retard de paiement couvrant la période allant d'avril 2015 à décembre 2015. Toutefois, le défendeur n'était pas soumis à l'obligation de paiement du loyer pendant ladite période. Par conséquent, la Cour estime que le défendeur n'est pas tenu de payer la pénalité pour retard de paiement réclamée par le demandeur.

Conclusion : Il n'existe pas de norme de jugement unifiée dans la pratique judiciaire quant à l'applicabilité continue des clauses de responsabilité pour inexécution du contrat prévues dans le contrat de location initial pendant la période de validité du contrat de location à durée indéterminée, et la loi ne prévoit pas non plus de dispositions interprétatives complémentaires à ce sujet. Lors du traitement d'affaires concrètes ou de la conduite d'activités de location, il convient de prendre les logiques de jugement existantes des tribunaux de différentes régions comme référence.

Conseils de l'avocat :

1. Dans le cadre d'une relation juridique de contrat de location de logement, aussi bien le bailleur que le locataire doivent exiger activement la conclusion d'un «Contrat de location de logement» écrit, dans lequel sont stipulées expressément les clauses relatives au loyer, à la durée de la location, à la responsabilité pour violation de contrat, etc. À l'expiration du contrat, il convient également de confirmer par écrit s'il y a lieu de procéder à la reconduction du contrat ainsi que les conditions de celle-ci, sinon les deux parties sont susceptibles de supporter les conséquences défavorables découlant de l'absence de conclusion d'un contrat écrit.

2. À l'expiration du terme du bail, si le locataire ne souhaite pas le renouveler, il doit en informer le bailleur impérativement par écrit et vider le bien immobilier loué dans le délai stipulé dans le contrat. Sinon, même en l'absence d'exercice d'activité commerciale ou d'habitation dans les lieux, l'occupation continue du bien immobilier pourrait être reconnue par le tribunal comme une poursuite de la relation locative, donnant naissance à un bail à durée indéterminée, et pourrait en outre entraîner l'exigibilité de loyers, de pénalités contractuelles et autres frais correspondants.

3. Lorsque le bailleur constate que le locataire ne renouvelle pas le contrat de location, ou qu'il omet de confirmer expressément sa volonté de renouvellement du contrat par une attitude passive, il doit confirmer en temps utile la résiliation du contrat de location avec le locataire, récupérer le bien immobilier ou exiger le renouvellement du contrat de location. Dans le cas contraire, pendant la période où le bien immobilier est occupé par le bailleur mais ne fait pas l'objet d'une utilisation réelle, il pourra être reconnu que le bailleur n'a pas pris de mesures opportunes, ce qui a entraîné l'aggravation du préjudice, et ledit préjudice sera à la charge du bailleur.