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Presentación de caso: En septiembre de 2020, la Compañía A, en calidad de arrendador, arrendó el local comercial frente a la calle a la Compañía B, en calidad de arrendataria. Ambas partes firmaron el Contrato de Arrendamiento de Inmuebles y estipularon la responsabilidad por incumplimiento contractual de la Compañía B en caso de pago atrasado del alquiler. Posteriormente, debido a la epidemia, el local comercial sufrió graves pérdidas, por lo que la Compañía B carecía de capacidad para pagar el alquiler. La Compañía A, teniendo en cuenta el factor de la epidemia, accedió a que la Compañía B aplazara temporalmente el pago del alquiler. Sin embargo, después de la finalización de la epidemia, la Compañía B consideró que la Compañía A tenía defectos de gestión y seguía sin abonar el alquiler. Después del vencimiento del contrato de arrendamiento original, las dos partes no rescindieron formalmente la relación de arrendamiento, y la Compañía B continuó utilizando el local comercial de la Compañía A, por lo que se formó una relación de contrato de arrendamiento por plazo indeterminado entre ambas partes. En ese momento, la Compañía B seguía negándose a pagar el alquiler, por lo que la Compañía A envió a la Compañía B la carta de notificación de rescisión del contrato por motivo de incumplimiento contractual de la Compañía B, generándose el litigio correspondiente por tal hecho.

El Tribunal resolvió en última instancia que la Empresa B debía abonar el alquiler, pero en cuanto a la responsabilidad por incumplimiento contractual derivada de la rescisión del contrato, el Tribunal se basó en el criterio de que «la Empresa A ejerció el derecho de rescisión durante la vigencia del contrato de arrendamiento por plazo indeterminado, y la Empresa B no incurrió en incumplimiento contractual respecto a la rescisión del contrato, por lo que se resuelve que la Empresa B no asumirá la responsabilidad por incumplimiento contractual».

Aunque el Tribunal sentenció que la Empresa B no asumía la responsabilidad por incumplimiento contractual, no explicó expresamente si las cláusulas sobre incumplimiento contractual previstas en el contrato de arrendamiento original podían seguir aplicándose durante la vigencia del contrato de arrendamiento por plazo indeterminado. Por lo tanto, el autor realizó estudios al respecto y comprobó que existen grandes controversias sobre la determinación de esta cuestión en la práctica judicial, y las sentencias dictadas en distintas regiones mantienen posiciones divergentes. El autor redacta el presente artículo sobre la base de los resultados de los estudios para que los interesados puedan debatirlo y tomarlo como referencia.

Punto de vista 1: Durante el período de vigencia del contrato de arrendamiento por plazo indeterminado, las cláusulas de incumplimiento contractual previstas en el contrato de arrendamiento original seguirán siendo aplicables. Esta postura es sostenida por los tribunales de Beijing, los tribunales de Guangdong, entre otras instancias judiciales.

La base jurídica de este punto de vista es la siguiente:

Artículo 734 del Código Civil de la República Popular China: Una vez vencido el plazo del arrendamiento, si el arrendatario sigue utilizando la cosa arrendada y el arrendador no formula objeción al respecto, el contrato de arrendamiento original seguirá siendo válido, pero el plazo de arrendamiento se considerará de duración indeterminada.

Caso 1: Controversia por contrato de arrendamiento de inmuebles entre la Empresa Huafang y la Empresa Huameiren [(2023) N.º 5047 de Sentencia de Segunda Instancia Civil del Tribunal Popular Intermedio N.º 2 de Beijing]

El Juzgado de Primera Instancia estima que, en el presente litigio, después del vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado entre la Compañía Huafang y la Compañía Huameiren el 31 de diciembre de 2020, ambas partes no volvieron a suscribir contrato de arrendamiento por escrito. Con posterioridad, la Compañía Huameiren continuó utilizando el inmueble arrendado y abonando el alquiler, sin que la Compañía Huafang formulara objeción al respecto. Por consiguiente, las cláusulas correspondientes del contrato original siguen surtiendo efectos jurídicos para ambas partes, pero el arrendamiento pasa a ser de plazo indeterminado, por lo que cualquiera de las partes puede rescindir el contrato en cualquier momento mediante notificación a la contraparte con un plazo razonable de antelación.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 14.4 del contrato original, al rescindirse el contrato, la Compañía Huameiren deberá desalojar y restituir el inmueble arrendado a la Compañía Huafang; en caso de no lograr desalojarlo dentro del plazo correspondiente, deberá abonar a la Compañía Huafang el importe equivalente al doble del alquiler por cada día de retraso. Actualmente, la Compañía Huameiren no ha desalojado el inmueble objeto del presente litigio después del vencimiento del plazo contractual, y continúa ocupándolo y utilizándolo después de la rescisión del contrato, por lo que el Juzgado estima íntegramente las pretensiones procesales de la Compañía Huafang por las que solicita que la Compañía Huameiren abone los gastos de uso del inmueble devengados con posterioridad al vencimiento del plazo, así como la indemnización por incumplimiento contractual por desalojo tardío.

El tribunal de segunda instancia considera que: La sentencia de primera instancia, tomando como referencia las cláusulas de incumplimiento contractual estipuladas en el Contrato de Arrendamiento de Inmuebles celebrado por ambas partes, dictaminó que la Compañía Huameiren abone a la Compañía Huafang la cuota de uso y ocupación del inmueble y la pena convencional, lo cual no adolece de impropiedades, por lo que este tribunal la confirma.

Caso 2: Controversia derivada de contrato de arrendamiento de inmuebles entre la Compañía de Educación Escolar Liwan y la Compañía de Gestión de Propiedades Lijia 【(2021) Yue 01 Min Zhong N.° 23571】

El Juzgado de Primera Instancia estima lo siguiente:

En relación con la indemnización por incumplimiento contractual, con anterioridad a la rescisión del contrato, la Empresa de Educación Escolar Liwan y la Empresa de Gestión Inmobiliaria Lijia mantenían una relación de contrato de arrendamiento por plazo indeterminado. En este tipo de relación contractual, a excepción de la indeterminación del plazo de arrendamiento, los demás derechos y obligaciones de ambas partes se cumplirán de conformidad con lo estipulado en el original *Contrato de Arrendamiento de Inmuebles de Guangzhou*.

Actualmente, la Empresa de Gestión Inmobiliaria Lijia no ha abonado puntualmente la tarifa mensual de ocupación y uso según lo acordado en el contrato, lo que constituye un incumplimiento contractual. La solicitud de la Empresa de Educación Escolar Liwan de que la Empresa de Gestión Inmobiliaria Lijia abone la indemnización por incumplimiento contractual mensualmente es legítima y razonable, por lo que se aprueba la solicitud.

Sin embargo, el criterio del 1% diario es excesivamente elevado, por lo que se ajusta discrecionalmente de la siguiente forma: para el período anterior al 19 de agosto de 2019, se aplica la tasa de interés de préstamo del mismo período del Banco Popular de China; para el período a partir del 20 de agosto de 2019, se aplica la Tasa de Oferta del Mercado de Préstamos publicada por el Centro Nacional de Financiación Interbancaria de China, quedando el monto total de la indemnización por incumplimiento limitado al importe del principal.

El Tribunal de Segunda Instancia considera lo siguiente:

En cuanto a la indemnización por incumplimiento contractual, la Empresa de Gestión de Propiedades Lijia no abonó el alquiler del mes correspondiente antes del día 10 de cada mes según lo estipulado en el contrato celebrado entre ambas partes, lo que constituye incumplimiento contractual y ha causado a la Empresa de Educación Escolar Liwan pérdidas por ocupación de fondos, por lo que deberá pagar la indemnización por incumplimiento contractual a esta última.

Sin embargo, el criterio de la indemnización por incumplimiento contractual acordado por ambas partes es excesivamente elevado. El Tribunal de Primera Instancia ajustó dicho criterio sin improcedencia, por lo que este Tribunal lo confirma. No obstante, el Tribunal de Primera Instancia incurrió en improcedencia al tratar el plazo de cálculo de la indemnización por incumplimiento contractual, por lo que este Tribunal lo rectifica.

La solicitud de apelación presentada por la Empresa de Gestión de Propiedades Lijia para eximirse del pago de la indemnización por incumplimiento contractual carece de fundamento, por lo que este Tribunal no la estima.

Segundo punto de vista: Durante la vigencia del contrato de arrendamiento por plazo indeterminado, las cláusulas de incumplimiento contractual previstas en el contrato de arrendamiento original no pueden seguir aplicándose. Los tribunales de Shanghai, los tribunales de Anhui, entre otros, sostienen este criterio.

Las bases que sustentan esta opinión son principalmente las siguientes:

Primero, la responsabilidad por incumplimiento contractual pertenece a la responsabilidad estricta, que debe ser acordada expresamente por las dos partes contratantes.

Segundo, la responsabilidad por incumplimiento contractual estipulada en el contrato original se establece para un plazo de arrendamiento específico. Después del vencimiento del plazo de arrendamiento original, las dos partes han formado una nueva relación de arrendamiento por plazo indeterminado. El punto de inicio del cómputo de la responsabilidad por incumplimiento contractual está vinculado al acuerdo sobre el punto de pago, mientras que el acuerdo sobre el punto de pago es ambiguo, por lo que la responsabilidad por incumplimiento contractual estipulada en el contrato original no puede seguir aplicándose.

Caso 1: Disputa por contrato de arrendamiento de inmueble entre la Sociedad de Responsabilidad Limitada A de Shanghai y B [(2013) Hu Yi Zhong Min Er (Min) Zhong Zi N.º 972]

El Tribunal considera que: de conformidad con lo dispuesto en la ley, la responsabilidad por incumplimiento contractual es un tipo de responsabilidad estricta definida y especial, que se refiere a la responsabilidad civil que debe asumir una parte ante la otra cuando, según lo convenido en el contrato por las partes, una parte no cumple con las obligaciones contractuales o el cumplimiento de las mismas no se ajusta a lo acordado en el contrato. Por consiguiente, si las partes no han estipulado cláusulas de incumplimiento contractual en el contrato, no se generará responsabilidad por incumplimiento contractual.

El contrato de arrendamiento por plazo indeterminado, derivado de la transformación del contrato de arrendamiento original por su vencimiento, constituye un nuevo contrato, por lo que las cláusulas de incumplimiento contractual del contrato de arrendamiento original no son aplicables al contrato de arrendamiento por plazo indeterminado. Por lo tanto, la reclamación de intereses moratorios presentada por B basada en lo convenido en el contrato de arrendamiento original es contraria a la ley, por lo que el tribunal de primera instancia difícilmente puede admitirla.

Caso II: Litigio por contrato de arrendamiento de vivienda entre Wang Guotai y Fei Yuhuan [(2020) Hu 0107 Min Chu N.º 4301]

El Tribunal considera que: Por lo que respecta a la alegación del demandante de que el depósito de garantía se utilice para compensar la indemnización por incumplimiento contractual, dado que la responsabilidad por incumplimiento contractual estipulada en el contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes se refiere a las circunstancias en que se produce la rescisión anticipada del contrato dentro del plazo de arrendamiento convenido en el mismo, mientras que en el presente caso las partes han establecido una relación de arrendamiento por plazo indeterminado después del vencimiento del plazo contractual, por lo tanto dicha cláusula de incumplimiento contractual ya no es aplicable.

Caso 3: Controversia por contrato de arrendamiento de vivienda entre Zheng Moumou y Li Moumou 【Número de Expediente: (2018) Wan 1323 Minchu N.° 1698】

El Tribunal estima que: después del vencimiento del *Contrato de Arrendamiento de Vivienda* celebrado entre el demandante y el demandado el 22 de febrero de 2014, las partes no suscribieron un nuevo contrato, por lo que se constituyó entre ambas un contrato de arrendamiento por plazo indeterminado, sin existir confirmación explícita mutua sobre las penalizaciones por incumplimiento contractual. Por consiguiente, la cláusula de penalizaciones por incumplimiento prevista en el contrato de arrendamiento original no debe seguir aplicándose. Además, dicha cláusula se estipuló específicamente para el contrato con el plazo de arrendamiento concreto en el momento de su celebración, por lo que no es aplicable al contrato de arrendamiento por plazo indeterminado generado después del vencimiento del contrato de arrendamiento original. En consecuencia, el presente Tribunal no hace lugar a la reclamación de penalizaciones por incumplimiento interpuesta por el demandante.

En el marco del arrendamiento por plazo indeterminado, el ciclo de utilización no puede determinarse en caso de ausencia de estipulación al respecto, y el demandante no llegó a un acuerdo de voluntades con el demandado sobre el plazo específico del ciclo de pago desde la formación del arrendamiento por plazo indeterminado hasta antes de emitir la notificación de terminación de la relación de arrendamiento. Por consiguiente, este Juzgado considera que las estipulaciones del Contrato de Arrendamiento relativas a la modalidad de pago del alquiler se considerarán como estipulaciones poco claras en el marco de la relación de arrendamiento por plazo indeterminado entre ambas partes.

De conformidad con las disposiciones legales de China, el plazo del arrendamiento por plazo indeterminado entre las dos partes en el presente caso es inferior a un año, por lo que el demandado debe pagar el alquiler al vencimiento del plazo de arrendamiento. El demandante solicitó al demandado el pago de la indemnización por mora en el pago correspondiente al período comprendido entre abril de 2015 y diciembre de 2015, sin embargo, durante el citado período el demandado no asumió la obligación de pagar el alquiler, por lo que este Juzgado estima que el demandado no está obligado a abonar la indemnización por mora en el pago reclamada por el demandante.

Conclusión: No existen criterios de adjudicación uniformes en la práctica judicial sobre si las cláusulas de incumplimiento contractual del contrato de arrendamiento original siguen siendo aplicables durante la vigencia del contrato de arrendamiento por plazo indeterminado, y la ley no cuenta con disposiciones interpretativas adicionales al respecto. En el proceso de tramitación de casos concretos o de realización de actividades de arrendamiento, se deberán tomar como referencia las líneas de adjudicación ya establecidas por los tribunales de las distintas regiones.

Consejos de abogado:

1. En la relación contractual de arrendamiento de inmuebles, tanto el arrendador como el arrendatario deberán solicitar activamente la celebración por escrito del Contrato de Arrendamiento de Inmuebles, en el que se establezcan estipulaciones claras sobre el alquiler, el plazo de arrendamiento, la responsabilidad por incumplimiento contractual, entre otros asuntos. Una vez vencido el contrato, también deberá confirmarse por escrito si se procede a su renovación y las condiciones correspondientes de dicha renovación, de lo contrario, ambas partes podrán asumir las consecuencias desfavorables derivadas de la no celebración de contrato por escrito.

2. Después de la expiración del plazo de arrendamiento, si el arrendatario no renueva el contrato, deberá notificar al arrendador por escrito obligatoriamente y desalojar el inmueble arrendado dentro del plazo estipulado en el contrato. De lo contrario, incluso si no desarrolla actividades operativas ni reside en el inmueble, la ocupación continuada del mismo podrá ser calificada por los tribunales como continuación del arrendamiento, configurando un contrato de arrendamiento de plazo indeterminado, y podrán generarse además gastos correspondientes como alquileres e indemnizaciones por incumplimiento contractual, entre otros.

3. Cuando el arrendador verifique que el arrendatario no renovará el contrato de arrendamiento, o que el arrendatario no ha confirmado explícitamente su intención de renovación por conducta pasiva, deberá confirmar oportunamente con el arrendatario la terminación del contrato de arrendamiento, recuperar la vivienda o solicitar la renovación del contrato de arrendamiento. De lo contrario, durante el período en que el arrendatario ocupa la vivienda pero no la utiliza de facto, se podrá determinar que el arrendador no ha adoptado medidas oportunas lo que provoca la ampliación de las pérdidas, por lo que dicha parte de las pérdidas correrá a cargo del arrendador.